Wawancara lengkap dengan Eric Goldman ditampilkan di season 2, episode 2 podcast rumah berhantu House Beautiful, Rumah gelap. Dengarkan episodenya Di Sini.
Meskipun undang-undang keterbukaan informasi di setiap negara bagian sangat bervariasi, ada beberapa hal yang disetujui sebagian besar orang sebagai praktik standar menjual rumah: Anda harus mengungkapkan apakah cat berbahan dasar timbal terdapat pada properti apa pun yang dibangun sebelum tahun 1978, misalnya, dan pada tingkat tertentu informasi seputar riwayat perbaikan adalah pengungkapan umum di seluruh negara bagian, begitu pula potensi kerusakan fisik berbahaya. Namun bagaimana bila sesuatu yang buruk terjadi pada properti itu tidak meninggalkan jejak fisik?
Dalam terminologi real estat, a properti yang distigmatisasi didefinisikan sebagai suatu properti yang karakter atau kondisinya telah diubah sehingga berisiko ditolak oleh penyewa dan pembeli yang menganggapnya cacat secara psikologis atau emosional. Peristiwa stigmatisasi yang paling umum adalah pembunuhan, kejahatan dengan kekerasan, atau kematian. Jadi apakah seseorang atau tidak
percaya pada hantu atau energi yang terperangkap dalam arti sebenarnya, getaran buruk itu penting, dan sebuah properti dapat dihantui oleh reputasi yang buruk. Dan properti tersebut mungkin diwajibkan secara hukum untuk mengungkapkan reputasi tersebut, bergantung pada beberapa faktor.Fakta bahwa undang-undang telah disahkan untuk mengatasi masalah properti yang distigmatisasi dan bagaimana cara menanganinya menunjukkan bahwa masyarakat melakukan peduli dengan reputasi suatu properti. Jadi, kami berbicara dengan pakar hukum dan profesor Eric Goldman dari Universitas Santa Clara untuk mengungkap konsep ini lebih jauh. Pelajari lebih lanjut tentang bidang properti yang distigmatisasi serta undang-undang pengungkapan di bawah ini.
431 Hillside Avenue di Westfield, New Jersey adalah rumah besar John List dengan 19 kamar, yang didakwa melakukan pembunuhan massal seluruh keluarganya pada tahun 1971.
Undang-undang pengungkapan informasi perumahan adalah bidang hukum yang sangat rumit—mungkin karena undang-undang tersebut sangat bervariasi di setiap negara bagian. Di beberapa negara bagian, penjual diwajibkan untuk mengungkapkan informasi tersebut, terlepas dari apakah pembeli pernah menanyakannya—dan bahkan jika ada pemeriksaan properti. Misalnya, di Alaska, agen pencatatan “harus mengungkapkan setiap pembunuhan atau bunuh diri yang diketahui dalam setahun terakhir. Jika agen tidak mengetahuinya, mereka tidak bertanggung jawab." Sementara itu, di Maine, "seorang agen memerlukan izin tertulis dari penjual untuk mengungkapkan memberikan informasi kepada pembeli jika mereka menanyakannya," dan di Montana, undang-undang negara bagian "melarang tindakan bunuh diri atau tindak pidana berat diungkapkan oleh agen," menurut Spaulding Dekon, layanan dekontaminasi yang menawarkan TKP, penimbunan, dan pembersihan laboratorium sabu. Memang benar, undang-undang keterbukaan informasi di suatu negara seringkali bertentangan satu sama lain.
“Saya pikir ini sebenarnya merupakan cerminan dari sifat tersiksa dari opini-opini” yang muncul dalam kasus-kasus properti yang distigmatisasi, pikir Goldman. “Hakim tidak selalu sepakat mengenai apa yang perlu diungkapkan. Dan badan legislatif negara bagian telah mengeluarkan undang-undang yang menyatakan ada saatnya Anda harus mengungkapkan, atau ada saatnya Anda tidak diwajibkan untuk mengungkapkan, dan undang-undang tersebut juga tidak selaras. Jadi kenyataannya adalah ini hanyalah pertanyaan sederhana, apa yang harus disampaikan atau diberitahukan oleh penjual, dan kapan, namun demikian jawabannya sangat berbeda antar yurisdiksi dan berdasarkan jenis fakta tertentu yang mungkin diperlukan diungkapkan."
Bahkan di negara bagian dengan undang-undang pengungkapan yang paling ketat, California, terdapat parameternya. Setelah tiga tahun, kematiannya tidak perlu diungkapkan. "Pasti ada jalan pintas di suatu tempat, kan? Harus ada dasar untuk mengatakan, Anda tahu, [sebagai penjual] saya tidak bertanggung jawab atas fakta bahwa rumah telah ada selama 150 tahun dan pasti ada orang yang meninggal di sana,” kata Goldman.
Penting untuk memahami perbedaan antara cacat paten dan cacat laten ketika membongkar undang-undang keterbukaan informasi. “Cacat paten adalah hal [fisik] yang harus muncul dalam pemeriksaan properti standar,” jelas Goldman. Seorang pemeriksa properti mengunjungi rumah tersebut, dan menulis laporan yang menyebutkan potensi masalah dengan properti tersebut. Sebagian besar pembeli memilih pemeriksaan properti, namun mereka dapat memilih untuk mengabaikan pemeriksaan properti, dan jika mereka menutup penjualan, apa pun yang diungkapkan sebelumnya kini menjadi tanggung jawab mereka sebagai yang baru pemilik.
Terkadang, penjual akan melakukan pemeriksaan sendiri. “Di sini, di California, dimana kita memiliki pasar real estat yang cukup panas, sebenarnya tidak jarang penjual melakukan pemeriksaan properti dan menyediakannya kepada semua orang. pembeli potensial sebelum mereka mengajukan tawaran sebagai cara untuk mempercepat proses dan menghilangkan beberapa potensi kemungkinan yang mungkin disertakan pembeli dalam suatu penawaran," Goldman catatan.
Rumah keluarga DeFoe di Long Island, juga dikenal sebagai Rumah Horor Amityville, telah menjadi bahan sumber bagi banyak film, buku, serial, dan podcast rumah berhantu.
Sebaliknya, cacat laten adalah hal-hal yang "mungkin tidak ditemukan oleh pemeriksa properti saat melakukan pemeriksaan biasa. Namun jika penjual mengetahui tentang cacat tersembunyi yang tidak dapat ditemukan oleh instruktur properti dan pembeli tidak dapat melihatnya, mereka mungkin diharuskan untuk mengungkapkannya secara tegas,” tambah Goldman.
Mengapa cacat laten penting? Masalah nonfisik mungkin masih mempengaruhi kesediaan pembeli untuk membeli properti, jelas dan sederhana. Dalam konteks pembunuhan, penjual mungkin mengetahui bahwa pembeli tidak mengetahui kejadian tersebut, namun jika mereka mengetahuinya, mereka mungkin menganggapnya sebagai kondisi material dari rumah tersebut.
Hantu yang menghantui properti merupakan stigma yang mungkin berdampak pada properti, namun hal ini lebih sulit dibuktikan dibandingkan kejadian faktual seperti kematian atau pembunuhan di lokasi. Oleh karena itu, jarang sekali sebuah properti dianggap mendapat stigma karena dianggap melakukan aktivitas paranormal dalam konteks hukum karena lebih sulit mendapatkan bukti yang dapat diandalkan dan kredibel untuk diajukan ke pengadilan, jelas Goldman. Tentu saja, ada pengecualian," seperti dalam Stambovsky vs. Ackley kasus, ketika hakim mencoba memberikan solusi yang adil berdasarkan serangkaian keadaan yang sangat spesifik.
Menariknya, terkadang yang terjadi justru sebaliknya, yaitu properti yang distigmatisasi sebenarnya bernilai lagi karena sejarah kelamnya. Memasarkan rumah sebagai rumah berhantu "dapat menarik pasar yang kecil, namun berpotensi sangat menguntungkan," kata Goldman. Namun ada juga beberapa undang-undang pengungkapan yang rumit yang membuat hal ini menjadi rumit juga. Jika broker memang ingin memasarkan rumah tersebut sebagai rumah berhantu, mereka juga harus mampu mendokumentasikan fenomena tersebut, atau tidak terlalu menjanjikan sifat rumah tersebut yang berhantu. “Saya rasa sebagian besar broker tidak akan percaya diri melakukan pengungkapan seperti itu karena mereka tidak bisa menjamin hantu-hantu itu masih ada di sana. dan mereka tidak dapat benar-benar memverifikasi perilaku masa lalu." Sebaliknya, mereka perlu membingkainya dengan cara yang lebih spekulatif atau memberikan penjelasan yang memenuhi syarat. penyingkapan.
Jurnalis berkumpul di luar rumah Paul Bern dan Jean Harlow di Beverly Hills sambil menunggu berita lebih lanjut setelah mayat Bern ditemukan oleh kepala pelayannya.
“Jika rumah itu diiklankan sebagai rumah berhantu dan itu menjadi bagian dari kesepakatan dan ternyata tidak berhantu, itu adalah rumah yang tidak berhantu. hanya iklan palsu atau penipuan atau, gambaran keliru tentang nilai dan kondisi properti," Goldman mengatakan. “Ada serangkaian doktrin hukum yang dapat memberikan jalan lain bagi pembeli dalam kondisi seperti itu. Itulah salah satu alasan mengapa calo tidak mungkin mengatakan bahwa sebuah rumah berhantu karena mereka tidak mau memasangnya. reputasi profesional dan keuangan mereka di balik pernyataan bahwa mereka belum tentu yakin bahwa mereka bisa melakukannya mengesahkan."
Undang-undang pengungkapan real estat jelas sangat rumit dan sulit dinavigasi baik oleh pembeli maupun penjual, baik properti tersebut “distigmatisasi” atau tidak. Kami meminta Goldman untuk membagikan saran terbaiknya kepada semua pihak yang terlibat. Berikut lima tip utamanya:
Ingin tahu cerita hantu lebih mendalam tentang properti yang distigmatisasi serta saran pengungkapan dari Eric Goldman? Mendengarkan Rumah gelap.
Penyumbang
Hadley Mendelsohn adalah co-host dan produser eksekutif podcast Rumah gelap. Saat dia tidak sibuk menulis tentang interior, Anda bisa menemukannya menjelajahi toko barang antik, membaca, meneliti cerita hantu, atau tersandung karena dia mungkin kehilangan kacamatanya lagi. Selain desain interior, dia menulis tentang segala hal mulai dari perjalanan hingga hiburan, kecantikan, sosial masalah, hubungan, mode, makanan, dan pada acara-acara yang sangat khusus, penyihir, hantu, dan Halloween lainnya menghantui. Karyanya juga telah diterbitkan di MyDomaine, Who What Wear, Man Repeller, Matches Fashion, Byrdie, dan banyak lagi.