Sahabat saya baru-baru ini ingin membeli kondominium di pegunungan sebelah barat Denver. Saat kami makan malam bersama, agen real estatnya meneleponnya untuk menyusun strategi tentang cara memenangkan tawaran tidak hanya di pasar pembeli yang kompetitif, tetapi juga di lokasi yang sangat kompetitif. (Udara pegunungan yang segar adalah fasilitas yang didambakan selama pandemi, dan pembeli tunai mengetahui hal ini.)
Makelar miliknya menyarankan klausul eskalasi, yang memungkinkan pembeli membayar sejumlah uang di atas penawaran tertinggi yang diterima penjual. Klausul ini bisa - dan seharusnya - datang dengan batasan sehingga Anda tidak akhirnya membuat kesepakatan yang tidak mampu Anda bayar.
Jadi, begitulah kami, makan butternut squash ravioli dan merasa seperti kontestan di acara permainan. Haruskah dia mencapai $ 1.000 di atas tawaran tertinggi? Hmm, pembeli lain mungkin berpikir angka bulat yang sama. Bagaimana dengan sesuatu yang tidak jelas seperti $ 1.777? Dia memutuskan untuk memasukkan klausul eskalasi yaitu $ 2.500 di atas tawaran tertinggi hingga $ 325.000 pada sebuah kondominium yang terdaftar di $ 310.000. Akhirnya tawarannya diterima.
“Saya sering membandingkan klausul eskalasi dengan aturan eBay: mereka berisiko menunjukkan tangan Anda sedikit dan memberi agen daftar kesempatan untuk 'memancing' dengan Anda menawarkan untuk mencoba menawar orang lain lebih tinggi, tetapi dalam kasus tertentu mereka juga memungkinkan pembeli untuk mendapatkan yang terbaik dan terakhir sambil mengurangi risiko mereka membayar lebih, " kata Kate Ziegler, makelar di Arborview Realty di Boston dan dengan Coldwell Banker Lifestyles di New London, N.H., yang telah menggunakan klausul untuk membantu kliennya memenangkan tawaran.
Klausul eskalasi mungkin masuk akal bagi pembeli yang tidak ingin mengambil risiko masalah penilaian dengan penawaran yang terlalu banyak, kata Ziegler, yang menawarkan kelas gratis untuk pembeli pertama kali. (Ini karena jika sebuah rumah tidak menilai harga jual, kesepakatan bisa gagal.) Untuk pembelinya klien, Ziegler merekomendasikan klausul eskalasi dalam kasus di mana pasar mungkin melompat di depan pembanding baru-baru ini penjualan.
“Ini memungkinkan kami untuk bersaing, sambil memastikan bahwa kami dapat mendukung harga pembelian yang menang, dengan penawaran bersaing yang terverifikasi di tangan, jika ada masalah dengan penilaian pemberi pinjaman,” katanya.
Klausul eskalasi juga bisa berguna di pasar panas di mana rumah menerima banyak pertunjukan begitu mereka memasuki pasar, mendapatkan penawaran harga penuh, dan keluar dari pasar dalam waktu seminggu, kata Andre Holloman, makelar dengan Keller Williams Realty di Conn. Dalam beberapa situasi penawaran, klausul eskalasi, kata Holloman, harus digunakan bersama dengan persyaratan kontrak yang menguntungkan. Persyaratan bervariasi menurut pasar dan penjual, tetapi ini dapat mencakup sesuatu seperti a penyewaan kembali kepada penjual yang membutuhkan lebih banyak waktu untuk bergerak.
Klausul eskalasi disarankan hanya jika Anda memiliki ruang gerak dengan anggaran Anda. Pembeli tidak boleh menggunakan salah satu jika mereka sudah berada di puncak anggaran mereka, Ziegler memperingatkan.
"Perhatikan maks Anda yang sebenarnya, dan tetap berpegang pada angka itu," katanya.
Ekonom senior Zillow Jeff Tucker mengatakan untuk menghindari anggaran yang berlebihan, Anda harus membeli rumah yang di bawah titik harga maksimum Anda sehingga penawaran eskalasi Anda tetap sesuai anggaran Anda. Misalnya, hanya melihat rumah yang terdaftar sekitar lima sampai 10 persen di bawah harga maksimal anggaran Anda.
“Dengan lebih banyak rumah yang menjual di atas harga jual tahun ini, Anda mungkin kalah setiap saat jika Anda hanya mengajukan penawaran pada rumah dengan harga maksimum Anda,” kata Tucker.
Tentu saja, Anda ingin memastikan bahwa klausul eskalasi Anda memiliki batasan sehingga Anda tidak berlebihan. Alasan para ahli real estat mendesak agar berhati-hati saat menggunakan klausul ini adalah karena klausul tersebut bisa suram.
"Meskipun klausul eskalasi terdengar bagus secara teori, klausul tersebut dapat menyebabkan situasi yang rumit dan ambiguitas yang tidak terduga," kata Joe Dickerson, seorang agen real estat di San Francisco Bay Area.
Dia memberikan skenario ini: Katakanlah seseorang menawarkan $ 400.000 untuk rumah yang Anda perhatikan. Anda menawarkan $ 450.000 atau $ 1.000 melebihi penawaran bersaing lainnya. Apakah ini berarti tawaran Anda $ 450.000? Atau apakah tawaran Anda $ 401.000?
“Situasi hipotetis ini hanya mencakup dua tawaran,” kata Dickerson. “Bayangkan situasi dengan banyak penawaran dan beberapa klausul eskalasi. Ini bisa menjadi berantakan, cepat. ”
Dickerson tidak sepenuhnya menentang klausul eskalasi. Dia mengatakan bahwa dia dan istrinya menggunakan klausul eskalasi beberapa tahun lalu yang menguntungkan mereka. Hanya ada satu penawaran lain di atas meja, dan harga pembelian serta persyaratannya cukup mirip.
Namun dia mengatakan saat menggunakan klausa eskalasi, pastikan untuk meminta bukti penawaran tertinggi atau terbaik berikutnya.
Tazz Weatherly, makelar dan pemilik pialang Real Estate dengan Tazz di Boise, Idaho, juga menyarankan untuk menggunakan verbiage yang memastikan penjual atau agen listing tidak akan mengungkapkan harga penawaran kepada pesaing penawaran.