Impian Amerika mengambil bentuk dan bentuk sebanyak yang bisa dibayangkan orang Amerika. Tetapi satu versi khusus dari visi itu telah bertahan selama beberapa dekade: versi kolonial yang rapi di lahan berumput dengan pagar kayu di depan.
Tidak ada yang salah dengan mimpi itu. Itu yang indah! Ada alasan mengapa anak-anak menggambar rumah-rumah imut dengan cerobong asap dan pohon lollipop di halaman. Mayoritas orang Amerika tinggal di rumah keluarga tunggal, bahkan lebih berharap mereka lakukan, dan rumah-rumah terpisah sekarang membuat lebih dari sepertiga dari perumahan sewa.
Tetapi masalahnya adalah bahwa di terlalu banyak komunitas, itulah hanya versi American Dream diizinkan.
Di banyak pinggiran kota Amerika, hampir setiap are tanah perumahan dikategorikan secara eksklusif untuk rumah keluarga tunggal. Bahkan di kota-kota besar seperti Los Angeles dan Seattle, sangat ilegal membangun apa pun kecuali keluarga tunggal rumah di sebagian besar perumahan tanpa melalui banding varian zonasi yang sulit dan menyebabkan sakit kepala proses. Di pinggiran kota lain, perumahan multi-keluarga
secara teknis diizinkan di beberapa tempat — tetapi hanya dalam teori. Mereka tidak dianjurkan dalam praktik oleh "dinding kertas" peraturan, seperti ukuran lot minimum yang tidak realistis.Mengapa itu penting? Bersikeras bahwa semua perumahan menjadi keluarga tunggal adalah taktik zonasi eksklusif: Ini memblokir jenis perumahan yang akan lebih mudah diakses oleh penduduk berpenghasilan rendah, termasuk minoritas dan imigran.
Seperti yang ditulis sejarawan Richard Rothstein dalam “The Color of Law”, praktik zonasi semacam itu cukup disengaja dan berakar pada rasisme. “Untuk mencegah orang Afrika-Amerika berpenghasilan rendah dari tinggal di lingkungan tempat tinggal orang kulit putih kelas menengah, pejabat lokal dan federal mulai di 1910 untuk mempromosikan peraturan zonasi untuk memesan lingkungan kelas menengah untuk rumah keluarga tunggal yang keluarga berpendapatan rendah dari semua ras tidak bisa mampu," Rothstein menulis.
Masyarakat yang masih bersandar pada zonasi keluarga tunggal hari ini (atau aturan eksklusif lainnya, seperti ukuran lot minimum) untuk memblokir pembangunan gedung apartemen baru, kompleks perumahan yang terjangkau, atau bahkan dupleks kecil atau tripleks — sering atas nama menjaga nilai-nilai rumah atau karakter kota — terus memilah bangunan kami pemandangan.
“Konstruksi multi-keluarga secara signifikan lebih murah daripada rumah keluarga tunggal,” kata Jarred Johnson, chief operating officer dari Hal-hal Transit. “Jadi, penghentian sepenuhnya, zonasi khusus keluarga tunggal bersifat diskriminatif terhadap orang miskin dan terhadap minoritas. Ini membatasi pilihan banyak keluarga berpenghasilan rendah, keluarga muda, dan manula yang hidup dengan penghasilan tetap untuk dapat tinggal di lingkungan yang kaya transit atau kaya pekerjaan. ”
Jika tujuannya adalah untuk mencegah tipe orang tertentu keluar, itu berfungsi. Di sebuah belajar dari 50 wilayah metro, para peneliti menemukan bahwa pembatasan pinggiran kota pada kepadatan pembangunan perumahan berkontribusi signifikan terhadap peningkatan pemisahan kelas selama periode 10 tahun. Sementara itu, penelitian lebih lanjut oleh Northeastern University dan Boston Foundation menemukan hubungan positif yang kuat antara perumahan multi keluarga baru dalam komunitas dan peningkatan pangsa rumah tangga non-kulit putih.
Komunitas dengan beragam pilihan perumahan — rumah dengan berbagai ukuran, tipe, dan titik harga, termasuk apartemen sewaan dan unit multi keluarga — cocok untuk keragaman penghuni yang lebih besar, kata Soni Gupta, direktur perumahan dan lingkungan tempat tinggal itu Yayasan Boston.
“Kami tahu rumah tangga berwarna secara tidak proporsional terwakili di antara rumah tangga berpenghasilan rendah. Ketika Anda membuat perumahan yang lebih terjangkau atau stok perumahan yang lebih beragam yang mencakup unit yang lebih kecil dengan harga lebih rendah poin — apakah itu sewa atau kepemilikan rumah — Anda secara default menciptakan peluang untuk rumah tangga berwarna, ”Gupta kata.
Meskipun membangun lebih banyak rumah dalam bentuk apa pun akan membantu meringankan kekurangan perumahan kami, konstruksi multi-keluarga khususnya yang dapat mengatasi pola lama pemisahan kami. “Jika Anda membangun banyak rumah keluarga tunggal, itu tidak memberikan terlalu banyak peluang bagi orang-orang dari latar belakang yang berbeda. Ini benar-benar terkait dengan perumahan multi keluarga, "kata Alicia Sasser Modestino, seorang profesor kebijakan publik di Northeastern University. “Kota-kota yang mengalami pengurangan segregasi rasial memiliki peningkatan yang lebih besar dalam pasokan perumahan multi-keluarga, bukan hanya total unit perumahan.”
Memang, tidak ada solusi untuk tantangan sosial yang besar seperti keterjangkauan perumahan, segregasi, dan perubahan iklim. Tetapi di antara kaum urbanis yang tumbuh dengan cerdas, mendorong kepadatan hunian datang sangat dekat dengan obat mujarab.
Itu karena mengelompokkan rumah lebih dekat bersama-sama dapat membantu menciptakan siklus yang baik. Sebagai permulaan, hanya membangun lebih banyak rumah dapat mengurangi tekanan harga selama kekurangan perumahan, dan konstruksi multi-keluarga memungkinkan lebih banyak (dan umumnya lebih kecil, lebih terjangkau) unit untuk dibangun per lot.
Peningkatan kepadatan perumahan juga membuat angkutan umum lebih efisien, karena lebih banyak pengendara tinggal cukup dekat untuk menggunakan layanan lebih sering. "Dan penghuni perumahan multi keluarga cenderung memiliki mobil, yang berarti mereka lebih cenderung bergantung pada transit," tambah Johnson.
Itu, pada gilirannya, mengurangi ketergantungan mobil, membuat a walkable, gaya hidup bebas mobil lebih layak — yang meningkatkan penjualan di pengecer dan restoran setempat, mengurangi ketergantungan pada bahan bakar fosil, dan membuka opsi perumahan bagi rumah tangga berpenghasilan rendah yang tidak memiliki kendaraan. Dan itu membebaskan lebih banyak tanah untuk menampung orang, toko, atau pohon, bukannya mobil yang diparkir.
Semua ini adalah mengapa ada gerakan YIMBY (Ya, Di Halaman Belakang) saya yang kecil namun terus berkembang yang lebih menyambut pembangunan perumahan baru — dan mengapa beberapa tempat, termasuk kota Minneapolis dan negara bagian Oregon, telah melarang zonasi satu keluarga saja.
"Itu tidak berarti orang tidak dapat membangun rumah keluarga tunggal," catat Anthony Flint, seorang rekan senior di Institut Kebijakan Tanah Lincoln. "Hanya saja tidak ada lingkungan yang bisa mengizinkan hanya rumah keluarga tunggal. Di Minneapolis, semua lingkungan harus memungkinkan dupleks dan tripleks juga. "
Dibutuhkan waktu untuk tindakan "peningkatan" seperti itu untuk mengarah ke perumahan yang lebih banyak, tetapi ini merupakan langkah kunci. "Dan penting untuk menunjukkan bahwa rumah keluarga tunggal tidak buruk atau masalah — sama sekali tidak," tambah Flint. “Ini lebih merupakan skenario 'ya, dan' — masyarakat yang mengizinkan campuran opsi perumahan. Atlanta telah mengambil langkah yang baik dalam hal ini dengan berbagai perubahan kebijakan dan insentif. ”
Namun, perkembangan baru yang padat sering menghadapi tentangan keras dari penduduk setempat. Para peneliti di Boston University's Initiative on Cities menganalisis risalah pertemuan zonasi publik di hampir seratus komunitas Massachusetts, dan mendapati bahwa para peserta condong ke arah pemilik rumah lelaki kulit putih yang lebih tua, yang kebanyakan menentang pembangunan perumahan baru. Warga yang menentang pembangunan perumahan baru sering disebut sebagai NIMBY (Not In My Backyard).
Prevalensi NIMBY tidak sepenuhnya mengejutkan, karena pemilik rumah yang ada mungkin memiliki ratusan ribu dolar diinvestasikan di rumah mereka, dan dapat dimengerti dengan gugup tentang perubahan apa pun yang dapat mengancam nilai properti mereka kekayaan. Belum lagi gangguan yang disebabkan oleh proyek konstruksi baru yang paling ditanggung oleh beberapa tetangga terdekat, sementara manfaatnya lebih tersebar dan kecil kemungkinannya untuk menarik pendukung kasual untuk menghadiri zonasi kerja malam yang membosankan pertemuan.
Namun faktanya, proyek perumahan yang adil membutuhkan dukungan. Dan, di Catch-22, penduduk yang mungkin mendukung kompleks perumahan baru di pinggiran kota eksklusif adalah orang-orang yang sama yang belum mampu tinggal di sana dan menyuarakan persetujuan mereka terhadapnya.
Jadi jika pejabat lokal ingin meng-zonasi lingkungan keluarga tunggal Anda untuk memungkinkan perumahan yang lebih padat, atau jika baru gedung apartemen, kompleks kondominium, atau pengembangan perumahan yang terjangkau sedang diusulkan di dekat Anda, pertimbangkan untuk menyuarakan pendapat Anda dukung. Jangan menjadi NIMBY. Jadilah YIMBY.
Jon Gorey
Penyumbang
Saya seorang musisi masa lalu, ayah paruh waktu yang tinggal di rumah, dan pendiri House & Hammer, sebuah blog tentang real estat dan perbaikan rumah. Saya menulis tentang rumah, perjalanan, dan hal-hal penting lainnya dalam kehidupan.