Ketika suami saya dan saya — yang bercita-cita menjadi tuan tanah — mengetahui bahwa kami dapat memperoleh pinjaman FHA untuk menutupi pembelian dupleks, tripleks, atau fourplex, kami pikir kami sudah memikirkan semuanya. Tapi empat bulan dan selusin penawaran kemudian, kami masih menemukan kejutan di kanan dan kiri. Inilah yang kami harap kami ketahui sebelum menavigasi pada pencarian di rumah multi-keluarga yang kurang informasi dan berisiko tinggi.
Bacalah undang-undang pemilik / penyewa di daerah Anda sebelum memulai perjalanan ini! Setiap negara bagian dan kota memiliki keanehan masing-masing, dan Anda mungkin menemukan bahwa lebih baik berada di kota yang tepat, atau di pinggiran kota tertentu. Misalnya Kota Los Angeles memiliki undang-undang kontrol sewa yang sangat ketat, tetapi kota-kota yang berdekatan di Beverly Hills, Culver City, Glendale, dan Pasadena memberikan hak yang lebih besar kepada tuan tanah. Ketika Anda berharap untuk tinggal di salah satu unit sendiri, jika unit itu tidak kosong pada saat itu penjualan itu penting untuk mengetahui apa hak Anda sebagai pemilik, dan apa hak penyewa adalah. Dalam kebanyakan kasus, sewa mereka berlanjut setelah penjualan, dan jika Anda ingin menempati unit, Anda harus melakukannya ikuti prosedur tertentu yang mungkin memakan waktu hingga 90 hari, meskipun pinjaman Anda mungkin membutuhkan hunian dalam 60 tahun hari. Kami harus menyerahkan properti yang benar-benar kami sukai karena kami tidak dapat secara legal menempati unit yang paling kami sukai. Di sebagian besar wilayah, pemilik tempat tinggal memiliki lebih banyak hak daripada yang tidak hadir, tetapi masih banyak yang harus dipelajari.
Ada dua pasar perumahan — satu untuk penghuni pemilik, dan satu untuk tuan tanah yang tidak hadir atau investor. Pasangan yang berbelanja untuk rumah keluarga tunggal mungkin melihat dupleks yang mereka sukai dan berbicara sendiri sehingga mereka memiliki ruang kantor atau tempat untuk orang tua yang lanjut usia. Tetapi pasar untuk fourplex, misalnya, menampilkan hampir semua jenis pembeli yang berbeda — seorang investor yang tidak perlu membayangkan diri mereka membuat bangunan menjadi rumah.
Karena dikotomi pasar multi-keluarga ini, sedangkan cantuman dupleks lebih mirip daftar rumah keluarga tunggal (dengan banyak gambar, ruang bersih, dan banyak informasi untuk membuat Anda bersemangat), daftar yang ditujukan untuk investor sering kali cukup jarang. Seringkali mereka akan memasukkan tidak lebih dari satu foto (ditarik dari Google street view tidak kurang) dan deskripsi paling singkat. Jangan salah: Di sinilah kesepakatan tinggal. Di pasar investor, ROI (pengembalian investasi) adalah raja, dan emosi tidak menjadi faktor dalam harga.
Kami jatuh ke dalam perangkap pengambilan keputusan emosional setelah memutuskan untuk membeli triplex di lingkungan yang hebat. Penawaran kami diterima, hanya untuk mengetahui bahwa bank kami (yang telah kami setujui sebelumnya) tidak akan membiayai pembelian. Kenapa tidak? Kami menggunakan pinjaman FHA, yang membutuhkan potensi triplex atau fourplexes untuk mandiri sejak hari pertama. Itu berarti bahwa sewa yang masuk dari unit yang disewa plus nilai pasar dari unit kami harus menutupi hipotek dengan hanya sedikit ruang untuk lowongan sesekali. Merupakan kejutan bagi sistem untuk menyadari bahwa bahkan jika kita dapat berbicara tentang menenggelamkan lebih banyak uang ke properti yang kita cintai, seluruh dunia tidak akan melihatnya dengan cara yang sama. Cara mereka melihatnya, jika Anda gagal membayar pinjaman Anda, mereka akan memiliki properti, dan mereka ingin memastikan mereka tidak kehilangan uang di sana — dua kali, secara teknis — jika itu terjadi.
Penyewa memiliki hak untuk menikmati kesenangan ruang mereka, bahkan jika itu untuk dijual. Antara unit yang diduduki dan pemilik yang tidak hadir, Anda akan beruntung melihat hanya satu unit secara langsung sebelum mengajukan penawaran. Biasakan diri dengan mengajukan penawaran dengan mengetahui bahwa begitu Anda melihat ke dalam diri Anda, Anda dapat menariknya. Penjual juga mengetahui hal ini, dan akan memberi Anda waktu untuk melihat-lihat (serta mendapatkan inspeksi, seperti properti lainnya) sebelum meminta uang yang sungguh-sungguh.
Mengapa melepaskan hal yang baik, bukan? Sebagian besar properti yang kami lihat ada di pasar karena keuangannya tidak lagi berfungsi untuk pemiliknya. Situasi yang paling umum adalah pemilik yang tidak menaikkan sewa selama beberapa tahun berturut-turut — akhirnya menemukan sendiri tanpa aliran uang untuk mengikuti perbaikan, dan penyewa yang ingin bertahan dengan baik tidak peduli apa pun apa. Bersiaplah untuk berurusan dengan pemeliharaan yang ditangguhkan, penyewa membayar jauh di bawah harga pasar, atau keduanya, dan sesuaikan harga penawaran Anda.
