Boulder, Colorado, adalah, untuk yang belum tahu, tanah atlet berpakaian spandex mengemudi Subarus dengan stiker bumper Namaste ke jalan masuk dari $ 1,2 juta mereka rumah keluarga tunggal. Jadi ketika salah satu teman saya masuk ke pasar real estat Boulder yang mahal ketika kami berusia 20-an, saya tertarik untuk tahu persis bagaimana dia mampu melakukannya. Kejutan, kejutan, itu adalah rute yang agak tidak konvensional dan tidak glamor:
Tetapi, seperti yang akan diperingatkan oleh para profesional real estat, itu bukan tugas yang mudah: Ada berbagai tingkat penimbunan, beberapa di antaranya dapat menimbulkan bahaya kesehatan. Itu Asosiasi Psikiatris Amerika mendefinisikan penimbunan sebagai menyimpan barang secara berlebihan yang orang lain anggap tidak berharga. Individu mungkin mengalami kesulitan berpisah dengan harta sehingga kekacauan mengganggu kemampuan mereka untuk menggunakan ruang hidup atau tempat kerja mereka.
Dalam pengalaman pembelian di rumah teman saya, dia dan suaminya tidak dapat melihat beberapa kamar di lantai dasar selama walk-through awal karena mereka diisi lantai-ke-langit-langit dengan sampah. Suaminya, yang bekerja di real estat, dapat bernegosiasi bahwa rumah itu akan dibersihkan sebelum mereka pindah. Kemudian, mereka membawa pembersih dan pelukis profesional. Mereka juga memiliki karpet dan lantai dihapus dan diganti. Seperti yang dikatakannya, rumah itu memiliki tulang yang bagus di bawah tumpukan barang.
Sama seperti penyitaan, pembeli utama untuk rumah penimbun cenderung menjadi investor atau pembangun real estat kecil, jelas Andrew Hillman, broker dengan Hillman Real Estat di Boston.
Namun, rata-rata pembeli pertama kali dapat menemukan satu untuk dibeli — itu mungkin hanya pengalaman yang jauh lebih sulit daripada membeli rumah starter cookie cutter. Karena rumah penimbun biasanya dikemas dari lantai ke langit-langit, sampah mungkin membuat sulit untuk melihat masalah yang mendasarinya.
Anda tidak membeli rumah, katanya, tetapi membeli sebuah proyek.
Saat menjual rumah penimbun melalui perusahaannya layanan MLS biaya tetap, penjual disarankan untuk memasarkan dan mengiklankan rumah sebagai "tukang khusus" sehingga pembeli potensial tahu apa yang mereka hadapi. Juga, pembeli harus selalu menyisihkan sejumlah besar uang tunai untuk hal-hal yang tidak diketahui, saran Hillman.
Sebagian besar pembersihan besar-besaran di acara TV realitas melibatkan sampah dan barang-barang yang, secara uang, tidak bernilai banyak. Tetapi, para penimbun juga dapat tinggal di rumah bernilai jutaan dolar yang diisi dengan furnitur mahal, tas desainer, dan pakaian — namun ada begitu banyak hal yang Anda tidak bisa membuka pintu untuk memasuki ruangan atau Anda perlu memanjat tumpukan item, menjelaskan Claire Groome, seorang agen di Warburg Realty di New York City.
Groome telah bekerja dengan klien yang sesuai dengan profil penimbun, dan dia mengatakan itu adalah proses sensitif yang dia dekati dengan hati-hati dan tanpa penilaian. Di belakang layar, mungkin butuh berbulan-bulan untuk sampai ke rumah di mana ia bisa dicat, dipentaskan, dan terdaftar untuk dijual.
“Tidak ada perbedaan di rumah penimbun setelah saya selesai bersiap-siap untuk pergi ke pasar,” kata Groome.
Sebagian besar rumah memiliki kekacauan — kursi yang merupakan magnet untuk cucian dan laci-laci yang diisi dengan bumbu pencuci piring. Tetapi ketika datang ke rumah penimbun, ada ruang dan kadang-kadang seluruh kamar penduduk tidak bisa mendapatkan akses selama bertahun-tahun atau bahkan puluhan tahun, kata Tricia Lee Riley, seorang agen real estat dengan Compass di New York City.
“Ini lebih menantang karena Anda bisa berurusan dengan jamur, bakteri, dan — berani saya katakan — tikus, di tempat-tempat yang sudah lama sekali tidak tersentuh,” katanya.
Hillman tidak hanya membuat rumah penimbun sering membutuhkan makeover yang luas, tetapi mereka juga dapat menimbulkan hambatan keuangan.
“Mendapatkan hipotek dari pemberi pinjaman institusional bisa menjadi tantangan,” katanya. Bank mungkin ragu untuk memberikan pembiayaan jika mereka merasa kesulitan untuk menghitung nilai pasar wajar di masa depan, atau nilai properti setelah semuanya diperbaiki.
Kondisi apartemen jelas merupakan faktor dalam harga, kata Jessica Chen, seorang agen real estat dengan Habitat Citi di New York City. Jika sebuah apartemen tidak dalam kondisi menunjukkan, itu bisa duduk di pasar lebih lama dan tampak kurang diinginkan.
"Sulit bagi pembeli rata-rata untuk memvisualisasikan dan melihat melewati hal-hal yang mengisi apartemen untuk melihat tulang dan potensi yang dimiliki ruang," katanya. "Tapi, ini bisa menguntungkan bagi mereka yang bisa, karena kamu mungkin memiliki kompetisi yang jauh lebih sedikit."
Seorang agen listing yang berhati-hati kemungkinan tidak akan menjual rumah dalam kondisi saat ini, kata John Michael Grafft dengan perusahaan real estat yang berbasis di Chicago Grup Grafft. Dalam beberapa kasus yang jarang terjadi, agen listing memperingatkan agen pembeli, yang pada gilirannya memperingatkan klien, Grafft menjelaskan.
Jika Anda ingin mencarinya, ada beberapa istilah yang harus dicari. Properti penimbunan paling sering dijual "sebagaimana adanya" di pasar real estat yang kompetitif, jelasnya Kate Ziegler, seorang Makelar dengan Arborview Realty di Boston, Massachusetts, yang telah melakukan tur rumah penimbun sebagai investor dan dengan membeli klien yang memiliki minat dalam merenovasi properti.
Kata-kata lain yang harus diperhatikan: "Kontraktor khusus," "membutuhkan TLC," "apa adanya, seperti yang diperlihatkan," atau "penjual tidak pernah tinggal di properti" (mis. Itu adalah perkebunan). Mungkin juga ada referensi untuk pertunjukan terbatas atau hanya ditampilkan setelah penawaran diajukan. Astaga!
Tantangan terbesar ketika datang ke "sebagaimana adanya" rumah penimbun adalah mampu menemukan masalah ketika rumah belum dibersihkan sebelum memukul pasar, jelas Ziegler. Mungkin ada beberapa petunjuk tentang kondisi rumah itu, seperti kondisi lantai atau kebocoran di balik lemari yang penuh sesak. Namun mungkin ada bertahun-tahun pengabaian tersembunyi yang tidak bisa diperbaiki dengan cat baru. Juga, masalah struktural mungkin ikut berperan.
“Saya pernah mengunjungi properti multi-keluarga yang saya pertimbangkan sebagai investasi di mana penyewa lama yang sudah ada buku-buku ditumpuk setinggi lima kaki di seluruh ruang, dengan jalan setapak 18 inci di antara kamar-kamar, ”Ziegler kata. “Berat buku-buku itu menyebabkan kerusakan struktural yang terlihat di unit di bawah ini. Kami melewati properti itu. "
Pemeriksaan menyeluruh dilakukan, dan itu membantu untuk memiliki agen real estat tepercaya untuk membantu memandu Anda melalui proses itu dan bernegosiasi dengan penjual, terutama jika masalah berdampak pada livability dari a rumah.
Keith Reboletti, seorang agen real estat dengan RE / MAX Properties Northwest di wilayah Chicagoland, mengatakan ia memperingatkan kliennya untuk membeli ini jenis rumah yang mungkin ada beberapa keterlambatan karena mendapatkan semua barang dari rumah dan melalui ekstra pembersihan. Meski demikian, mendapatkan harga yang bagus karena kondisi rumah dan kerja ekstra yang diperlukan bisa sepadan.
Dalam beberapa kasus, rumah akan terdaftar untuk dijual dengan semua "semua barang pribadi termasuk seperti yang ditunjukkan," Ziegler memperingatkan. Itu berarti, pembeli bertanggung jawab untuk membersihkan puing-puing setelah pembelian final. Tidak menginginkan tugas yang luar biasa itu? Pastikan Anda “Pembelian dan Penjualan"Kontrak (dan kontrak penawaran, di banyak negara bagian) secara eksplisit menentukan Anda ingin properti dikirim kosong, katanya.
