Bayangkan menemukan rumah yang benar-benar Anda cintai (atau setidaknya melihat banyak potensi). Sekarang: Bagaimana jika Anda bisa tinggal di sana, tetapi alih-alih membelanjakan tabungan Anda di muka, Anda membayar sedikit di atas uang sewa Anda setiap bulan ke arah uang muka. Kedengarannya seperti mimpi, bukan? Kemungkinan besar ya — terutama jika Anda seorang pekerja lepas, sudah kredit begitu-begitu, atau rasio utang terhadap pendapatan yang tinggi (yaitu pinjaman mahasiswa sialan!), atau tidak cukup menyisihkan uang tunai setiap bulan untuk membayar uang muka.
Ya, situasi ini bukan hanya mimpi-mimpi — ini adalah jenis kontrak yang dikenal sebagai "sewa-untuk-milik sendiri." mempertimbangkan. Inilah yang harus Anda ketahui sebelum menandatangani:
Sewa jenis unicorn ini disebut banyak hal, tetapi “sewa sewa untuk milik sendiri,” “kontrak sewa-beli,” “perjanjian sewa-beli,” atau “opsi sewa-beli-beli” biasa digunakan. Dalam sewa-untuk-memiliki sewa, penyewa setuju untuk menyewa unit atau rumah dari pemilik. Setiap bulan, pemilik akan menyimpan sebagian dari pembayaran bulanan ke arah dana penyewa di rumah. Harga yang disepakati tetap tetap selama sewa. Biasanya, setelah penyewa membayar ekuitas yang cukup di rumah untuk memenuhi syarat untuk hipotek, penyewa memiliki opsi untuk membeli dari pemilik.
Misalnya, penyewa dapat menandatangani kontrak pembelian-sewa untuk rumah senilai $ 150.000. Pemilik rumah akan meminta mereka untuk membayar $ 500 dan membayar $ 1.200 sebulan— $ 200 ini akan digunakan untuk pembayaran uang muka. Setelah dua tahun, penyewa akan membayar $ 4.800 untuk uang muka, atau 3,2 persen dari nilai properti — cukup untuk menutupi uang muka pada suatu KPR FHA. Jika mereka memilih (ingat, itu adalah opsi untuk membeli), penyewa dapat mengamankan hipotek dan mengikuti proses pembelian rumah standar.
Untuk satu, itu bisa mahal. Tuan tanah dapat meminta biaya di muka yang tidak dapat dikembalikan (dikenal sebagai premi opsi) untuk mengamankan opsi untuk membeli. Mereka bisa berakhir sama mahalnya dengan uang muka — jika tidak lebih. Standar biasanya 5 persen, tetapi ini bisa dinegosiasikan di antara para pihak. Selain itu, jika penyewa memilih untuk tidak membeli pada akhir kontrak, mereka tidak akan mendapatkan uang simpanan yang dikembalikan.
Penting juga untuk dicatat bahwa sewa untuk sewa terdengar serupa, tetapi sangat berbeda dari pengaturan "kontrak untuk perbuatan" (yang memiliki risiko sendiri). Kontrak untuk perbuatan adalah rumah yang dibiayai penjual di mana pembeli membayar penjual kembali dalam jangka waktu yang lama dengan angsuran bulanan dengan bunga tinggi. Dalam situasi ini penyewa bertanggung jawab untuk semua perbaikan, dan biasanya pajak dan asuransi juga.
Dalam sewa-untuk-memiliki, penyewa biasanya dilindungi oleh hukum penyewa selama periode sewa dan tidak bertanggung jawab atas pemeliharaan atau perbaikan. Namun, ini dapat bervariasi dari satu negara ke negara lain — dan pemilik tanah Anda mungkin mencoba untuk membuat Anda melepaskan hak-hak ini (walaupun, sekali lagi, legalitas ini berbeda dari satu negara ke negara lain).
Karena kepemilikan rumah menjadi tidak terjangkau bagi lebih banyak orang Amerika, sewa-guna-menyewa menjadi lebih populer. Sekarang ada beberapa perusahaan Wall Street yang didanai dengan baik itu menawarkan program rent-to-own transparan untuk rumah-rumah mewah yang telah direnovasi. Selain itu, mereka umum dalam penjualan peer-to-peer, seperti jika teman keluarga ingin menjual properti mereka kepada Anda, tetapi Anda belum memiliki pembiayaan penuh. Namun, menurut Nichole Monticelli, seorang agen real estat di BEX Realty di Florida, kontrak sewa-ke-sendiri standar hampir selalu ditulis dengan kepentingan terbaik penjual dalam pikiran — itu berarti ketika memasuki mereka sebagai penyewa, Anda perlu melakukan uji tuntas untuk memitigasi risiko.
Sebagai contoh, pemilik / penjual dapat mencoba untuk memiliki semua pemeliharaan dan perbaikan jatuh pada penyewa (ini bisa melawan penyewa undang-undang di banyak negara, jadi tanyakan kepada pengacara Anda!) Atau sebuah kontrak dapat menyatakan bahwa satu keterlambatan pembayaran akan membatalkan persetujuan. Ini berarti penyewa akan kehilangan uang yang telah mereka bayarkan serta uang yang mereka pasang untuk renovasi dan perbaikan properti.
Dan karena sewa-untuk-memiliki sewa menarik bagi mereka yang sebaliknya didorong keluar dari opsi pembelian rumah tradisional, pasar rentan terhadap penipuan. Sebagai contoh, Florida melihat peningkatan penipuan yang melibatkan sewa untuk sewa sendiri selama jatuhnya pasar perumahan pada pertengahan tahun 2000-an, kata Monticelli. Ada banyak kasus di mana penyewa melakukan pembayaran bulanan, menyelesaikan perbaikan, dan bahkan meningkatkan rumah sementara pemilik properti mengantongi pembayaran mereka. Pemilik kemudian akan berhenti melakukan pembayaran hipotek dan penyewa akan menemukan diri mereka tinggi dan kering ketika bank datang untuk mengambil kembali properti itu. A 2016 Investigasi "New York Times" menunjukkan penipuan ini meningkat lagi.
Namun, bahkan jika semua hal ini menjadi jelas, penting untuk menyadari bahwa Anda masih memasuki situasi yang goyah — Anda berinvestasi dalam sesuatu yang hanya memiliki sedikit kendali.
Misalnya, meskipun mungkin tidak ada hak gadai tambahan terhadap properti ketika Anda menandatangani kontrak sewa Anda, pemilik mungkin telah menambahkan beberapa setelah fakta, kata Loving. Menentukan apakah ini masalahnya, dan berusaha melindungi diri terhadapnya, semuanya akan dikenakan biaya tambahan untuk Anda. Ini dapat membuat biaya pembelian rumah yang sebenarnya melalui sewa-ke-memiliki jauh lebih tinggi daripada pembelian tradisional.
Selain itu, meskipun Anda memiliki hak hukum atas uang yang Anda investasikan, mungkin sangat mahal untuk mendapatkan apa yang Anda miliki berutang dalam kasus-kasus ekstrem: "Pemilik masih dapat default dalam kewajiban hipotek mereka dan kehilangan rumah untuk disita," Loving kata. "[Ini] akan membuat Anda berada di belokan karena harus mengajukan tuntutan hukum atas segala upaya hukum terhadap penjual."
Jika Anda telah memutuskan bahwa menyewa-untuk-milik adalah untuk Anda, atau jika Anda jatuh cinta dengan rental yang memiliki opsi pembelian, maka langkah Anda selanjutnya adalah menghubungi pengacara Anda. Seperti yang dinyatakan sebelumnya, berbagai negara bagian dan wilayah memiliki undang-undang mereka sendiri yang berkaitan dengan sewa-ke-milik, jadi pastikan pengacara Anda mengetahui tentang di mana Anda ingin menandatangani kontrak.
Monticelli cenderung menyarankan kliennya untuk menjauh dari sewa-ke-sewa sendiri, tetapi jika kliennya memutuskan untuk pergi rute ini, dia selalu merekomendasikan bahwa mereka memiliki pengacara yang meninjau kontrak dan menulis ulang untuk lebih menguntungkan bagi penyewa dan mengurangi risiko. Misalnya, penyewa dapat memastikan mereka tidak membayar dua kali lipat untuk peningkatan dan renovasi yang mereka investasikan dan bahwa harga pembelian tidak dapat dinaikkan ketika tiba saatnya untuk membeli. "Jika penjual tidak akan melakukan negosiasi ulang, anggap itu sebagai tanda peringatan," katanya.
“Minta untuk didahulukan kualifikasi dan tunjukkan kontraknya kepada petugas bagian pinjaman,” kata Lewis. Petugas pinjaman akan mengambil informasi keuangan Anda dan memberi tahu Anda jika Anda berada di jalur yang tepat untuk mendapatkan hipotek dalam beberapa tahun. Mereka juga akan memastikan pembayaran sewa yang Anda porsikan akan bertambah untuk membuat uang muka saat waktu itu tiba.
Dan, tentu saja, jika rent-to-own tampaknya terlalu berisiko tetapi Anda menyukai kenyamanan memiliki tabungan uang muka Anda digabungkan dengan sewa Anda, selalu ada pilihan pindah ke tempat yang lebih murah tetapi membayar jumlah yang sama dalam sewa (yaitu, sewa lebih murah kepada pemilik Anda, dan bagian sisanya menjadi tabungan Anda Akun).