Situs berbagi-rumah Airbnb memiliki bagian kritik, dari tetangga yang membenci gagasan orang asing di gedung mereka atau di blok mereka, hingga hotel tradisional yang menginginkan tuan rumah Airbnb menerima perlakuan pajak dan pengawasan peraturan yang sama dengan yang mereka lakukan, tentu saja untuk yang sesekali korban merayap. Tetapi argumen lain yang konsisten adalah dari variasi gambar yang lebih besar: bahwa Airbnb menaikkan harga sewa di kota-kota di mana biaya perumahan sudah mengejutkan.
Dinamika ini mungkin paling nyata di kota-kota yang mengerti teknologi dengan pasar sewa yang kompetitif, hotel mahal, dan pariwisata berat, seperti San Francisco, New York, dan Boston. Dan itu masuk akal secara intuisi: Jika tuan tanah yang mungkin menyewa sebuah apartemen untuk keluarga lokal sebagai gantinya $ 2.000 sebulan memutuskan untuk mendaftarkannya di Airbnb dengan harga $ 200 per malam, yang membuat jumlah penyewa lokal yang sama bersaing secara keseluruhan lebih sedikit apartemen. Hukum penawaran dan permintaan pasti akan berarti bahwa tuan tanah dapat mengenakan biaya sewa yang lebih tinggi untuk apartemen yang tersisa.
Meskipun tidak sesederhana itu, baru makalah penelitian dari UCLA, USC, dan National Bureau of Economic Research mempelajari sewa, harga rumah, dan data Airbnb di 100 area metro Amerika terbesar dari 2012 hingga 2016 dan menemukan bahwa Airbnb benar-benar mengarah ke perumahan yang lebih tinggi biaya.
“Kritik berbagi rumah berpendapat bahwa itu meningkatkan biaya perumahan bagi penduduk lokal, dan kami menemukan bukti yang mengkonfirmasi efek ini,” penulis penelitian menulis. Mereka menemukan bahwa kenaikan 10% pada daftar Airbnb menyebabkan kenaikan sewa area 0,42% dan kenaikan harga rumah 0,76%.
“Hasil kami menunjukkan bahwa pertumbuhan Airbnb dapat menjelaskan 0,27% dalam pertumbuhan sewa tahunan dan 0,49% dalam pertumbuhan harga rumah tahunan dari 2012 hingga 2016,” mereka melanjutkan. "Efek ini sederhana, tetapi tidak sepele: pertumbuhan sewa tahunan 2012-2016 adalah 2,2% dan pertumbuhan harga rumah tahunan 4,8%."
Penelitian ini mengendalikan berbagai faktor, termasuk pertumbuhan eksplosif Airbnb dalam kerangka waktu itu dan fakta bahwa beberapa kota dapat mengalami kenaikan harga sewa dan harga rumah pada saat yang sama dengan kenaikan pada daftar Airbnb hanya karena pertumbuhan yang cepat populasi.
Pada akhirnya, penulis studi hanya benar-benar melihat Airbnb sebagai masalah jika menghapus perumahan sewa jangka panjang dari pasar lokal. Dengan kata lain, jika Anda hanya menyewakan rumah sendiri ketika Anda pergi berlibur atau mengunjungi teman untuk akhir pekan, itu tidak menyedot pasokan dari pasar sewa lokal. Tetapi ketika pemilik rumah mendaftarkan apartemen lengkap di Airbnb alih-alih membuatnya tersedia untuk penyewa lokal, itu membuat perumahan jangka panjang lebih langka, meningkatkan sewa.
Namun, bahkan pemilik-pemilik menyewakan kamar cadangan atau seluruh rumah mereka ketika mereka melakukan perjalanan memiliki dampak pada harga dan sewa rumah. Karena pemilik rumah memiliki kesempatan baru ini untuk mendapatkan lebih banyak uang dari rumah mereka, mereka bersedia dan mampu membayar lebih untuk itu, menaikkan harga rumah - jika hanya setengah persen per tahun. Dan harga rumah yang lebih tinggi umumnya akan menyebabkan sewa yang lebih tinggi — lagi pula, jika hanya sedikit — karena tuan tanah akan membutuhkan lebih banyak uang untuk menutupi hipotek mereka.
Meskipun pertumbuhannya sangat cepat, listing Airbnb hanya menyumbang 0,13% dari stok perumahan kode ZIP median pada tahun 2015. Tetapi, penulis menulis, “mungkin perbandingan yang paling menonjol — setidaknya dari sudut pandang penyewa potensial — adalah jumlah daftar Airbnb. relatif terhadap stok rumah yang terdaftar sebagai rumah kosong dan disewakan. ”Dan pada 2015, daftar Airbnb terdiri dari 8,3% dari rumah kosong atau tersedia di rata-rata.
“Ini menyiratkan bahwa dalam kode ZIP median, seorang penduduk lokal yang mencari unit sewa jangka panjang akan menemukan bahwa sekitar 1 dari 12 dari rumah yang berpotensi tersedia ditempatkan di Airbnb alih-alih disediakan untuk penghuni jangka panjang, ”mereka menulis. "Dibingkai dengan cara ini, kekhawatiran tentang efek Airbnb pada pasar perumahan tidak tampak tidak berdasar."
Namun, mengingat peluang untuk pendapatan yang disediakan Airbnb bagi pemilik rumah lokal, penulis tampaknya melihat dampak situs terhadap komunitas sebagai keseluruhan kantong campuran. “Dalam pandangan kami, peraturan tentang pembagian rumah harus (paling banyak) berupaya membatasi realokasi stok perumahan dari jangka panjang ke pasar jangka pendek, tanpa mengecilkan penggunaan pembagian rumah oleh pemilik-penjajah, ”mereka menyimpulkan, menyarankan bahwa solusi pengaturan mungkin melibatkan pengenaan pajak hunian pada daftar Airbnb yang dapat dihapuskan untuk pemilik-penghuni.
Secara pribadi, saya akan berpikir Airbnb lebih baik daripada merugikan, mengalihkan sejumlah dolar wisatawan dari hotel pusat kota dan jalan raya ke lingkungan perumahan dan usaha kecil di seluruh kota. Kenaikan sewa 0,27% tampaknya harga kecil untuk membayar untuk investasi perkotaan egaliter semacam itu.
Tapi saya berbicara dengan egois. Setelah tinggal di kamar hotel biasa dengan anak kecil kami - dan dipaksa untuk diam-diam nongkrong dalam gelap selama berjam-jam setelah jam 8 malam. waktu tidur - kami hanya memesan penyewaan liburan saat bepergian. Memiliki dapur dan kamar tidur yang terpisah sungguh luar biasa.