Setelah melakukan beberapa renovasi besar di rumah saya, saya ingin menentukan laba atas investasi kami, berapa banyak lagi yang bisa kami lakukan sebelum properti kami menjadi lebih ditingkatkan, dan apakah itu layak mengeksplorasi refinancing. Jadi saya menoleh ke Makelar yang sangat dermawan, Garrett Ackles of Semonin di Louisville, Kentucky, untuk perkiraan kasar sebelum kami pergi untuk perkiraan resmi. Secara umum, ketika Anda menerima penilaian, itu datang dengan halaman-halaman sulit untuk menyaring jargon real estat. Jadi bayangkan keterkejutan saya ketika Ackles memberi saya angka langsung dan penjelasan yang hampir bisa dipahami oleh siapa pun.
Sementara banyak profesional real estat menilai dalam hal "dolar per kaki persegi," Ackles lebih suka — setidaknya dalam kasus saya dan daerah kami — untuk menilai properti pada skala bintang satu hingga lima. Pada dasarnya, ia melihat properti di lingkungan itu, melihat apa yang mereka inginkan dan menciptakan lima tanda kurung berbeda: Properti yang hampir tidak dapat ditinggali adalah Properti "bintang satu", dan properti rumah impian, adalah properti "bintang lima", dengan harga rumah rata-rata di daerah tersebut sebagai "bintang tiga" properti.
“Melihatnya dengan cara ini, saya dapat dengan mudah mengidentifikasi jenis pembeli dan kisaran harga yang akan mereka bayarkan untuk properti tersebut,” Ackles memberi tahu saya. "Kita kemudian dapat menetapkan harga yang wajar per rentang kaki persegi untuk setiap kategori 'bintang' di area mikro." Dia juga mengatakan bahwa metode ini memungkinkan dia untuk mengontrol varians dengan lebih baik.
Dia mengatakan kepada saya bahwa ketika kami pertama kali membeli properti kami, ia akan mengklasifikasikannya sebagai bintang dua rendah: Properti itu berpotensi, layak huni, tetapi sangat membutuhkan pembaruan. Kami membayar $ 200.000 untuk itu, atau sekitar $ 50 per kaki persegi. Kemudian, ketika kami melakukan pembaruan umum awal (seperti memasang udara sentral, berton-ton pembaruan kosmetik, dan reno pekerjaan usus yang mengerikan lantai tiga), katanya kami melompat ke rumah bintang tiga menengah ke atas yang solid, menaikkan perkiraan kami menjadi $ 85 per kaki persegi menjadi $ 95 per persegi kaki.
Dan dia benar! Ketika kami memiliki penilaian resmi, rumah kami dihargai $ 350.000 setelah pembaruan awal kami.
Jadi kami melakukan lebih banyak renovasi — memperbarui dapur, dapur, dan kamar mandi kami (yang menurut Ackles akan menjadi visual dan visual bagi kami secara fungsional dihargai oleh pembeli kelas atas.) Dia memberi tahu kami bahwa renos ini memindahkan kami ke bintang tiga tinggi hingga rendah kategori. Berdasarkan properti yang sebanding di daerah itu, yang membawa kami hingga $ 110 hingga $ 115 per kaki persegi, atau antara $ 429.000 dan $ 448.000.
Kami memutuskan itu layak dibiayai kembali dan mendapat penilaian resmi. Ternyata, dia benar lagi — meski sedikit konservatif — dan rumah kami bernilai $ 475.000.
Kami masih merencanakan beberapa pembaruan kecil untuk lebih meningkatkan peringkat kami, tetapi Ackles memberi tahu kami bahwa rumah kami benar-benar hanya akan bisa masuk ke peringkat bintang empat menengah, atau sekitar $ 125 per kaki persegi, karena itulah potensi nilai maksimum properti kami, karena lokasinya dan umum Kegunaan. Meskipun kami dapat menambahkan setiap peningkatan ke properti kami, hanya ada begitu banyak pengembalian investasi yang akan kami dapatkan untuk itu.
“Sama seperti pembeli yang tidak akan membayar uang 'bintang lima' untuk hotel yang berjarak setengah mil dari pantai, saya tidak berpikir ada yang bisa Anda lakukan — atau jumlah uang apa pun yang bisa Anda belanjakan — untuk menjadikan ini lokasi bintang lima, ”Ackles kata.
Ya, metode Ackles tidak konvensional, tetapi pendekatan di baliknya biasa dilakukan oleh agen real estat. Sementara Einat Bar, seorang agen real estat dengan Compass di Brooklyn, New York, mengatakan bahwa dia tidak pernah melakukan pemeringkatan bintang, dia dan rekan-rekannya umumnya melakukan penilaian properti untuk kondisi dan lokasi pada skala dengan properti yang sebanding di pasar dan baru-baru ini penjualan. Namun, tidak semua agen melakukan ini. Bar mencatat bahwa beberapa agen di New York City berpegang teguh pada penilaian harga per kaki persegi.
Ini semua untuk mengatakan bahwa Anda pasti tidak boleh melewatkan penilaian resmi jika Anda ingin menjual dalam waktu dekat atau membiayai kembali — tapi saya pikir Trik Ackles telah sangat membantu saya ketika saya mencoba untuk mengukur renovasi apa yang layak dilakukan dan berapa banyak mereka akan menambah penjualan rumah saya nilai.
Sebelum Anda mengemas perlengkapan kuningan, aksen teraso, dan macrame, luangkan waktu untuk menyelinap a pratinjau dari apa yang dikatakan pakar real estat adalah tren rumah teratas yang akan kami periksa di daftar kami 2020.
Sarah Magnuson
18 Des 2019
