Terkadang Anda menemukan a raksasa Victoria 127 tahun pada tawaran besar yang tampaknya konyol untuk dilewatkan — bahkan jika itu lebih dari yang ingin Anda belanjakan. Jadi Anda memutuskan untuk mengubah lantai atas menjadi penuh waktu Airbnb untuk membantu melakukan pembayaran. Tetapi untuk menyimpan sebanyak mungkin uang dari penjualan rumah terakhir Anda, Anda memilih untuk membuat pembayaran uang muka minimum yang dimungkinkan (3,5 persen) pada hipotek FHA.
(Jika Anda tidak dapat memberi tahu — itulah yang terjadi pada saya!) Saya dan suami saya meletakkan $ 7.600 di rumah kami senilai $ 200.000 — dengan cara di bawah pendekatan kebijaksanaan konvensional 20 persen ke bawah, dan bahkan kurang dari median 6 persen ke bawah Sebuah pembeli rumah pertama kali.
Saya pikir jika saya harus melakukannya lagi, saya masih akan melakukannya. Dengan memegang uang tunai kami, kami dapat membayar langsung untuk sebagian besar renovasi (putaran pertama) kami. Tetapi ada beberapa hal yang saya ingin tidak terburu-buru untuk menyelinap - atau berharap saya bisa memprediksi - dalam kegembiraan saya mendapatkan rumah. Di sini, lima hal yang saya harap saya ketahui sebelum melakukan pembayaran rendah.
Untuk mengambil opsi pembayaran rendah rendah, kami harus melakukan KPR FHA, yang hanya membutuhkan 3,5 persen ke bawah. Sayangnya, ia datang dengan proses penjaminan emisi yang sangat ketat dan Anda harus menggunakan penilai yang disetujui FHA. Penjual hampir tidak mau menerima tawaran kami ketika dia tahu itu adalah rute keuangan kami.
Tapi begitu tawaran kami diterima dan rumah itu diperiksa, itu nyata kesenangan dimulai. Pemberi pinjaman pergi melalui foto dengan sisir gigi halus. Mereka menganggap staples di lantai kayu sebagai bahaya perjalanan. Mereka menolak ketika melihat kamar mandi di lantai tiga kehilangan toilet. Mereka menangis busuk ketika mereka melihat cat mengupas di ruang lumpur. Kami harus memperbaiki semua hal ini sebelum mereka memberikan pinjaman. Karena penjual kami tidak dapat menampung, kami harus masuk dan mengambil staples, memasang toilet, dan mengecat ulang dinding diri kita sendiri (semua dari saku kita), yang cukup berisiko mengingat kita tidak tahu apakah kita akhirnya mendapatkan tempat. (Syukurlah kami memiliki makelar yang luar biasa yang menghabiskan hari Minggu sore dengan kami menangani semua masalah ini!)
Saya kenal asuransi hipotek pribadi sejak kami memilikinya di rumah pertama kami. Untuk mendapatkan hipotek dengan investasi awal yang rendah, Anda — peminjam — membayar asuransi yang melindungi pemberi pinjaman jika Anda gagal bayar. Itu menendang ketika Anda membayar kurang dari 20 persen. Ada beberapa jenis berbeda, dan kami sebelumnya memiliki satu yang memungkinkan pemilik rumah membatalkannya setelah mencapai 20 persen ekuitas di rumah mereka. Pada hipotek konvensional lainnya, asuransi akan secara otomatis berakhir ketika Anda mencapai rasio pinjaman terhadap nilai 78 persen (meskipun Anda dapat memintanya untuk menjadi diambil ketika Anda menekan 80!). Tetapi dengan pinjaman FHA, asuransi swasta selamanya - satu-satunya cara Anda bisa dilepas adalah jika Anda membiayai kembali ke hipotek konvensional. Itu berarti selama kita melakukan pembayaran hipotek, kita membayar $ 133 sebulan (hampir $ 1.600 setahun!) Terhadap polis asuransi untuk orang lain. Itu banyak uang yang bisa pergi ke hal-hal yang jauh lebih baik dan saya benci kita harus membayarnya.
Jika PMI tak pernah berakhir tidak cukup, Anda dihantam dengan biaya tambahan di muka dengan pinjaman FHA – premi asuransi tambahan (dikenal sebagai Premi Asuransi Hipotek Muka Keluarga Tunggal). Anda membayarnya ke HUD dan dibundel dengan biaya penutupan. Saya benar-benar lupa tentang hal ini sampai saya kembali dan melihat dokumen penutupan kami (itu adalah waktu yang membuat saya berusaha untuk memblokir dari ingatan!). Ini menambahkan $ 3,377.50. Sekarang dalam kasus kami, kami membuat penjual membayar beberapa biaya penutupan setelah pemeriksaan, tetapi itu masih beberapa kejutan stiker. Biaya tambahan ini - jika Anda memasukkannya ke hipotek Anda - juga dapat berarti pembayaran pinjaman FHA bulanan Anda berakhir lebih tinggi daripada yang harus Anda bayar dengan pinjaman konvensional, bahkan jika tingkat bunganya sedikit kurang.
Agak seperti makan makanan penutup pertama, kami mengambil uang muka rendah dengan biaya untuk dapat melakukan sesuatu yang lebih baik nanti. Kami senang sekali untuk tidak membuang uang itu pada asuransi hipotek setiap bulan, dan salah satu cara untuk melakukannya adalah dengan membiayai kembali ke hipotek konvensional setelah kami membangun ekuitas. Tetapi setelah membiayai semua kecuali beberapa ribu dolar itu, kami secara efektif terjebak dalam pinjaman ini begitu suku bunga mulai naik (dan mereka naik). Satu hal tentang hipotek adalah mereka membayar bunga untuk pembayaran Anda, yang berarti beberapa tahun pertama Anda membayar sangat sedikit pada pokok pinjaman. Itu membuatnya sangat sulit untuk membuat kemajuan dalam membayar jumlah pinjaman awal. Jadi, begitu suku bunga mulai naik — seperti yang harus mereka lakukan ketika kami mengambil pinjaman pada tingkat yang rendah secara historis seperti yang kami lakukan (3,875 persen!) - matematika tidak berjalan dengan pembiayaan ulang. Jadi kami terkunci dalam hipotek dan asuransi ini kecuali harga turun secara drastis di masa depan.
Dua setengah tahun kemudian, kami memilih untuk melakukan beberapa renovasi besar untuk membawa rumah itu ke tingkat rumah yang saat ini dijual di beberapa blok kami. Untuk membayar tagihan, kami ingin memanfaatkan ekuitas yang kami bangun melalui peningkatan dan peningkatan nilai properti. Tetapi Anda hanya dapat meminjam persentase tertentu dari ekuitas rumah Anda (perbedaan dalam apa yang Anda berutang dan berapa nilainya). Karena kami hanya membuat sedikit kemajuan dalam membayar pokok (lihat nomor 4!), Kami dibatasi oleh apa yang dapat kami pinjam, dan oleh karena itu dalam perbaikan yang dapat kami lakukan. (Yang mungkin tidak begitu buruk, karena itu membuat kita tidak bisa menguasai pikiran kita.) Berita baiknya: Ini memang memaksa kita untuk menjadi kreatif dan menemukan kompromi pada renovasi. Berkat itu, saya pikir kami telah menambahkan nilai lebih dari yang kami habiskan. Tetapi dengan naiknya suku bunga, kami ingin menjadikan ini hore terakhir kami dan melakukan SEMUA pekerjaan sekaligus, yang akhirnya tidak mampu kami lakukan.
Sebelum Anda mengemas perlengkapan kuningan, aksen teraso, dan macrame, luangkan waktu untuk menyelinap a pratinjau dari apa yang dikatakan pakar real estat adalah tren rumah teratas yang akan kami periksa di daftar kami 2020.
Sarah Magnuson
18 Des 2019