Ketika saya dan suami saya memutuskan untuk pindah dari Denver ke Indianapolis untuk membeli rumah, kami tahu prosesnya akan merendahkan hati. Satu-satunya hal yang kami ketahui tentang proses pembelian di rumah berasal dari menonton HGTV atau berbicara dengan teman dan keluarga yang telah melakukannya sebelumnya. Kami memutuskan untuk terjun ke dalamnya dengan pikiran terbuka dan pendekatan yang hati-hati.
Keputusan besar pertama yang kami hadapi adalah memutuskan jenis hipotek mana yang terbaik bagi kami: Federal Housing Administration (FHA) atau konvensional. Kami memiliki gagasan umum tentang apa yang membuat pinjaman ini berbeda, tetapi perlu penggalian mendalam untuk mengetahui opsi mana yang paling sesuai dengan kebutuhan kami saat ini dan untuk jangka waktu pinjaman kami. Inilah cara kami mengambil keputusan:
Pertama, mari kita jelaskan perbedaan antara dua jenis pinjaman: Pinjaman FHA adalah hipotek yang didukung oleh pemerintah federal dan dilayani oleh pemberi pinjaman pihak ketiga. Pada dasarnya, ini berarti bahwa pemerintah akan membayar pemberi pinjaman jika Anda akhirnya tidak mampu membayar - tetapi Anda masih akan menghadapi penyitaan jika Anda gagal membayar pinjaman Anda. Karena dukungan ini, pemberi pinjaman sedikit lebih lunak dalam memberikan pinjaman, yang berarti bahwa mereka akan menerima skor kredit yang lebih rendah (Pinjaman FHA memiliki skor kredit minimum 500, sedangkan pinjaman konvensional biasanya membutuhkan skor di tahun 600-an) dan uang muka (standarnya adalah 3,5 persen).
Pinjaman FHA juga selalu membutuhkan premi asuransi hipotek (MIP), yang merupakan biaya yang dibebankan pada hipotek Anda yang Anda bayar untuk seluruh panjang pinjaman. MIP Anda bervariasi antara 0,45 dan 1,05 persen dari nilai hipotek Anda — tergantung pada seberapa banyak Anda meminjam, rasio pinjaman Anda terhadap nilai, dan jangka waktu pinjaman Anda. Hanya ada dua cara untuk menghilangkan MIP: Yang pertama pada akhirnya adalah pembiayaan kembali pinjaman ke pinjaman konvensional. Yang kedua adalah meletakkan 10 persen di awal, yang memungkinkan Anda untuk membuang MIP setelah 11 tahun pembayaran. Anda juga akan membayar pembayaran asuransi satu kali sebesar 1,75 persen dari pinjaman pada saat penutupan. Karena semua biaya tambahan ini melebihi nilai pinjaman, pinjaman FHA akhirnya bisa menjadi lebih mahal daripada pinjaman konvensional — meskipun dalam beberapa skenario, pinjaman FHA memiliki tingkat yang lebih rendah daripada pinjaman konvensional Pinjaman. Secara umum, pinjaman FHA cenderung memiliki lebih banyak bagasi yang melekat padanya - meskipun mereka lebih mudah untuk memulai.
Tapi apa itu pinjaman konvensional? Juga dikenal sebagai pinjaman sesuai, ini adalah hipotek yang tidak didukung oleh pemerintah. Karena itu, pemberi pinjaman mencoba dan mengurangi risiko peminjam gagal bayar sebanyak mungkin — sesuatu yang akan Anda bayar. Itu berarti bahwa pinjaman konvensional biasanya memiliki tingkat bunga sedikit lebih tinggi dan persyaratan persetujuan yang lebih kaku daripada pinjaman FHA. Meskipun beberapa pemberi pinjaman akan menerima sedikit turun 3 persen — apa pun di bawah 20 persen akan meminta Anda membayar asuransi hipotek pribadi (PMI). Biaya bulanan ini diperlukan sampai Anda mencapai 78 persen ekuitas di rumah Anda, tetapi biasanya tidak jatuh dari pembayaran bulanan Anda hingga Anda mencapai 80 persen.
Perhatian utama kami dalam memilih antara hipotek adalah bahwa kami tidak ingin menghabiskan lebih banyak uang daripada yang harus kami lakukan per bulan — bahkan jika perbedaannya kecil. Biaya dan pengeluaran yang kecil bertambah seiring waktu, dan dengan semua pengeluaran baru yang kami hadapi — perbaikan, perabot, lukisan, dll. — Kami harus menjaga anggaran kami sekencang mungkin.
Menurut broker hipotek kami, kami akan membayar $ 30 sebulan lebih banyak dengan pinjaman FHA dibandingkan dengan pinjaman konvensional. Pialang kami memperkirakan kami juga membayar $ 10.000 dalam biaya dan pengeluaran kecil selama jangka waktu pinjaman.
Jika kami menggunakan pinjaman FHA, pada akhirnya kami juga harus membiayai kembali untuk membatalkan MIP. Saat ini, suku bunga rendah dan hanya naik, jadi sepertinya jika kita membiayai kembali, kita mungkin tidak bisa mendapatkan suku bunga rendah yang kita miliki sekarang.
Setiap pakar hipotek yang saya ajak bicara mengatakan bahwa kita harus menggunakan konvensional jika kita bisa disetujui dan membelinya — dan kita bisa, jadi kita lakukan.
Namun, untuk pemilik rumah yang tidak memiliki uang muka atau nilai kredit yang besar, pinjaman FHA adalah pilihan yang baik karena mereka menerima uang muka sekecil mungkin. Di rumah $ 200.000, pembayaran uang muka FHA minimum 3,5 persen akan menjadi $ 7.000. Untuk pinjaman konvensional dengan 5 persen turun, itu akan menjadi $ 10.000. Perbedaan uang muka $ 3.000 di muka bisa menjadi pelanggar jika Anda pindah dari negara bagian, membeli furnitur baru, atau merencanakan renovasi rumah.
Dan jika Anda tinggal di kota dengan biaya hidup tinggi di mana real estat berjalan cepat, Anda mungkin memutuskan itu lebih baik beli sekarang dengan pinjaman FHA daripada menunggu sampai Anda sudah cukup menabung untuk konvensional pinjaman.
Tetapi keputusan ini tidak seharusnya menjadi milik Anda sendiri — Anda harus menghubungi ahli hipotek (seperti pinjaman petugas atau broker hipotek) untuk memastikan hipotek yang Anda lakukan cocok untuk jangka pendek dan panjang Anda tujuan.
Sebelum Anda mengemas perlengkapan kuningan, aksen teraso, dan macrame, luangkan waktu untuk menyelinap a pratinjau dari apa yang dikatakan pakar real estat adalah tren rumah teratas yang akan kami periksa di daftar kami 2020.
Sarah Magnuson
18 Des 2019