Pajak properti, asuransi pemilik rumah, bunga, biaya HOA — ketika menyangkut pembayaran hipotek bulanan Anda, pokok pinjaman Anda tidak kekurangan perusahaan. Namun, beberapa dari biaya dan pengeluaran tambahan ini menarik kemarahan pemilik rumah lebih besar daripada asuransi hipotek swasta (PMI.)
Jika Anda dengan enggan membayar tunai tambahan untuk premi PMI, maka asuransi hipotek swasta tidak perlu diperkenalkan. Tetapi untuk yang belum tahu, inilah ikhtisar cepat: PMI diperlukan oleh pemberi pinjaman jika peminjam tidak dapat (atau tidak mau) untuk melakukan pembayaran uang muka 20% saat menggunakan hipotek konvensional untuk membayar rumah (hal yang sama berlaku untuk pembiayaan melalui Administrasi Perumahan Federal, tetapi aturan dan ketentuannya berbeda). Di dunia hipotek, pemberi pinjaman lebih suka peminjam memiliki banyak uang (atau ekuitas) yang diinvestasikan di rumah, sehingga mereka lebih kecil kemungkinannya untuk default. Namun, ketika ini tidak memungkinkan dan pemberi pinjaman memiliki saham mayoritas di rumah, pemberi pinjaman akan meminta peminjam untuk membeli asuransi hipotek pribadi untuk melindungi pemberi pinjaman dalam kasus default dan penyitaan.
Singkatnya, PMI melindungi pemberi pinjaman — atas biaya peminjam — dan tetap pada pinjaman sampai ekuitas peminjam di rumah mencapai 20%. Biayanya bukan perubahan besar, baik: Premium biasanya berkisar dari $ 30-70 per bulan untuk setiap $ 100.000 yang dipinjam, tergantung pada jumlah uang muka peminjam dan nilai kredit. Terlebih lagi, pemilik rumah tidak memiliki suara dalam memilih perusahaan hipotek dan mereka tidak dapat menegosiasikan tarif. Menambahkan penghinaan ke luka, ada tidak ada jaminan bahwa premi asuransi hipotek yang dibayarkan pada tahun 2018 dan seterusnya akan tetap dapat dikurangkan dari pajak.
Namun ada sisi lain: PMI memungkinkan pembeli rumah dengan bankroll sederhana untuk mengambil keuntungan dari tingkat hipotek rendah hari ini (sekarang melayang di kisaran 4% rendah dibandingkan ke tingkat 10% -plus tahun 80-an). Juga, PMI dapat dihilangkan seluruhnya dari pembayaran hipotek, jika sudah "dibumbui" selama setidaknya 12 bulan, dan rasio pinjaman-ke-nilai (LTV) tidak lebih tinggi dari 80% (baca: Peminjam memiliki setidaknya 20 persen ekuitas di rumah). Ini semua dengan syarat pinjaman dalam kondisi baik.
Hal itu membawa kita pada kesalahan pembeli rumah pertama kali kemungkinan besar akan membuat: tidak mengawasi rasio LTV mereka (Anda dapat menghitung ini dengan membagi saldo pinjaman dengan nilai yang dinilai rumah). Dapatkan ini: Pemberi pinjaman tidak diharuskan oleh hukum (atau lebih tepatnya, the UU Perlindungan pemilik rumah) untuk menghentikan PMI secara otomatis pada pinjaman konvensional sampai LTV peminjam mencapai 78% (itu berdasarkan nilai penilaian asli atau harga penjualan, mana yang lebih rendah). Namun, berdasarkan tindakan yang sama, Anda dapat meminta, secara tertulis, agar PMI dihapus setelah LTV mencapai 80%.
Jadi, apa masalahnya? Mari kita hitung beberapa angka. Katakanlah Anda membeli rumah besok untuk $ 215.600 (nilai rumah median saat ini di Amerika Serikat, menurut Zillow). Anda meletakkan 5% ke bawah (atau $ 10.780), yang membuat Anda dengan jumlah pinjaman $ 204.820. Untuk mengajukan permohonan menjatuhkan PMI Anda pada ekuitas 20 persen, Anda harus membayar pokok Anda menjadi $ 163.856 (jumlah pinjaman dikalikan 0,8). Mengintip sebuah jadwal amortisasi untuk pinjaman 30 tahun dengan bunga 4% menunjukkan bahwa Anda akan mencapai LTV 80 persen pada Desember 2027. Tetapi pemberi pinjaman tidak diharuskan untuk membatalkan polis sampai September 2028, ketika Anda mencapai LTV 78 persen ($ 159.759,60). Itu berarti Anda bisa melakukan pembayaran PMI yang tidak perlu selama hampir satu tahun — menghabiskan lebih dari $ 1.300 — jika Anda tidak meminta PMI dihapus.
Bahkan jika Anda mengatur alarm untuk Desember 2027, sembilan tahun adalah waktu yang lama untuk menunggu — dan waktu yang lebih lama untuk membayar. Untuk pemilik rumah yang mencari jalan pintas, Amin Taghavi, perencana hipotek di Rock Hill Financial di Narberth, Pennsylvania, memiliki beberapa saran. "Kerjakan PR-mu," katanya. “Setelah membayar PMI selama setahun penuh, lihat properti apa yang dijual di daerah Anda, dan jika menurut Anda nilai rumah Anda telah meningkat cukup untuk membawa Anda ke ekuitas 20 persen, minta penilaian ulang. ”Ini mencakup memiliki penilai (dipilih oleh pemberi pinjaman) mengunjungi rumah Anda untuk menentukan pasar saat ini nilai; biaya layanan antara $ 450 dan $ 600, tergantung pada lokasi Anda. Penilaian ulang juga dapat menguntungkan pemilik rumah yang telah melakukan perbaikan signifikan di rumah mereka sejak tanggal pembelian awal. Meskipun Anda harus membayar ratusan dolar untuk layanan ini, mungkin ada baiknya menyimpannya apa yang akan menjadi ribuan dolar dalam PMI selama delapan tahun pembayaran tambahan yang akan membawa Anda hingga 20% ekuitas.
Cara lain untuk mempercepat pembayaran PMI akhir Anda adalah melalui refinancing (mendapatkan hipotek berbeda dengan suku bunga yang lebih rendah satu kali) Anda memiliki lebih banyak ekuitas di rumah), tetapi dengan biaya penutupan untuk dipertimbangkan dan tingkat hipotek perlahan meningkat, ini menjadi kurang layak pilihan. Alih-alih, Jeremy Durkin, konsultan hipotek senior dengan Trident Mortgage di Philadelphia, Pennsylvania, menunjukkan bahwa pemilik rumah hanya mengenakan tambahan $ 200 atau $ 300 untuk pembayaran hipotek mereka setiap bulan yang ditujukan untuk membayar pokok. Strategi yang sangat mudah dan efektif? Terjual.
Sebelum Anda mengemas perlengkapan kuningan, aksen teraso, dan macrame, luangkan waktu untuk menyelinap a pratinjau dari apa yang dikatakan pakar real estat adalah tren rumah teratas yang akan kami periksa di daftar kami 2020.
Sarah Magnuson
18 Des 2019