Sebagian besar pembeli rumah memilih hipotek dengan suku bunga tetap. Ketentuan pinjaman ini menawarkan semua perasaan hangat dan tidak jelas yang datang dengan hubungan jangka panjang yang stabil. Pergi dengan a Suku bunga tetap 30 tahun dan pembayaran hipotek Anda bulan depan akan sama seperti pada tahun 2049, yang membuat anggaran super-duper dapat diprediksi.
Sudah populer dengan banyak pembeli rumah pertama, hipotek suku bunga tetap menguatkan diri mereka sebagai kesayangan industri hipotek mengikuti krisis perumahan. Kebanyakan orang mengira bahwa hipotek tingkat-disesuaikan (ARM) hanyalah ide yang buruk. Peminjam berpaling dari ARM, takut bahwa setelah tarif ulang, mungkin akan sulit untuk mengikuti pembayaran perumahan, dan dengan demikian menempatkan mereka pada risiko penyitaan.
Tapi hipotek tingkat-disesuaikan tampaknya membuat comeback. Meskipun mereka masih berisiko untuk investasi jangka panjang, mereka memiliki lebih banyak pengaman di tempat daripada yang mereka lakukan sebelum jatuhnya pasar perumahan, seperti seberapa banyak dan seberapa cepat tingkat hipotek dapat menyesuaikan.
Inilah yang nomor-nomornya katakan kepada kami: Di Mei 2019, hipotek tingkat-disesuaikan hanya terdiri dari 6,7 persen dari pinjaman rumah baru, menurut Ellie Mae, sebuah perusahaan perangkat lunak yang memproses lebih dari sepertiga dari hipotek di Amerika Serikat. Tetapi pada bulan Desember 2018, ARM tampaknya kembali, membentuk 9,2 persen dari hipotek baru — tertinggi sejak Ellie Mae mulai melacak data di 2011.
Kesalahpahaman terbesar tentang ARM? Bahwa mereka seharusnya tidak pernah digunakan. Bahkan, ada keadaan di mana para ahli keuangan dan hipotek mengatakan hipotek yang dapat disesuaikan sebenarnya lebih masuk akal dengan suku bunga tetap.
“Orang seharusnya tidak takut pada pinjaman dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan,” kata Melissa Cohn, wakil presiden eksekutif di Family First Funding LLC, yang berbasis di New York City, yang mendukung ARM tujuh tahun dan memiliki satu di rumahnya sendiri. "Tarif yang disesuaikan secara historis selalu lebih rendah dari tarif tetap 30 tahun dan bisa menjadi penghemat uang yang besar."
Menyadari bahwa pembeli rumah memiliki situasi keuangan yang unik, kami bertanya kepada pemberi pinjaman hipotek ketika masuk akal untuk menggunakan hipotek tingkat bunga yang dapat disesuaikan. Di sini, tiga situasi di mana mereka akan merekomendasikan ARM.
Tapi hanya pengingat sebelum kita mempelajari skenario: Adalah ide yang baik untuk membicarakan semua ini dengan rumah penasihat pinjaman, kata Shelby McDaniels, direktur saluran untuk pinjaman rumah perusahaan dengan Chase Home Pinjaman
Pertama, seorang penjelajah tentang cara kerja ARM: Judul pinjaman memberi tahu Anda kapan suku bunga dapat diatur ulang. Jadi, jika Anda mendapatkan 5/1 ARM, 5/1 itu berarti suku bunga pinjaman yang lebih rendah akan bertahan selama lima tahun, dan, setelah itu, dapat disesuaikan setiap tahun, Holden Lewis, NerdWalletPakar rumah menjelaskan.
Yang terbaik adalah mendapatkan hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan ketika Anda merasa yakin bahwa Anda akan menjual rumah selama periode pengantar, atau dalam satu atau dua tahun dari akhir periode pengantar, Lewis kata.
"Jadi, jika Anda mendapatkan 5/1 ARM, jalan teraman adalah melakukannya jika Anda berharap untuk menjual rumah dalam waktu tujuh tahun atau lebih."
Jika Anda membeli rumah selamanya, Anda bisa dikenakan suku bunga yang terus meningkat setelah periode perkenalan berakhir — kecuali Anda membiayai kembali, kata Lewis.
Membonceng ini, jika Anda membeli rumah pemula dan ingin meningkatkan dalam waktu lima tahun, ARM mungkin cocok.
Banyak orang tidak mempertimbangkan keadaan aktual mereka dan mengambil tarif tetap tanpa memikirkan ARM, kata Cohn. "Jika Anda adalah pembeli rumah pertama, baru menikah, menumbuhkan keluarga — itu semua adalah alasan saya untuk mengambil ARM karena kebutuhan perumahan Anda akan berubah saat Anda menjalani kehidupan."
Alasan bagus lainnya? Anda memulai karier di kota mahal tempat sewanya naik secara konsisten, tetapi Anda tidak berencana untuk tinggal di sana dalam bab kehidupan berikutnya. Bahkan, hipoteknya adalah lebih populer di daerah metro berbiaya tinggi seperti San Jose, California.
"Opsi hanya minat dapat membuat ARM lebih menarik bagi mereka yang berada di kota dengan biaya hidup lebih tinggi secara sementara," kata Lauren Anastasio, Certified Financial Planner di SoFi, sebuah perusahaan keuangan pribadi. “ARM khusus bunga biasanya menghasilkan pembayaran bulanan serendah mungkin selama periode tingkat bunga tetap dan dapat berupa a cara yang bagus bagi seseorang untuk mengunci biaya perumahan bulanan mereka di lokasi di mana biaya sewa cenderung meningkat setiap tahun. ”
Hipotek yang dapat disesuaikan adalah pilihan tepat di lingkungan suku bunga rendah atau menurun, jelas Riley Adams, seorang CPA dan analis keuangan senior yang mengelola blog keuangan pribadi. Young and the Invested. Biasanya, ARM berlabuh ke beberapa patokan suku bunga yang tersedia untuk umum (seperti LIBOR, suku bunga Fed Funds, tarif utama, dll.) dan tambahkan jumlah poin basis yang ditentukan ke nilai keseluruhan yang ditawarkan kepada Anda di bawah LENGAN. Jika ARM Anda menyesuaikan jauh lebih tinggi dari yang Anda bayar, Anda bisa refinance ke ARM lain atau hipotek suku bunga tetap — opsi mana saja yang paling menghemat uang Anda. (Meskipun kadang-kadang refinancing bisa keluar dari pertanyaan jika harga rumah turun sangat - salah satu masalah yang terjadi selama krisis perumahan 2008)
“Karena kita telah berada di lingkungan yang rendah untuk jangka waktu yang lama dan ini sepertinya terus, mengejar tingkat bunga yang lebih rendah ini akan masuk akal secara ekonomi karena penghematan biaya bunga, ” Kata Adams.
Pada hipotek sebelumnya, yang dia ambil pada Juli 2011, dia pergi dengan suku bunga tetap 30 tahun dan menyesali keputusannya.
“Seandainya saya memilih ARM 5/1, saya akan membayar bunga yang jauh lebih sedikit dan berakhir dengan suku bunga yang lebih rendah jika saya membiayai kembali,” katanya.
ARM mungkin cocok jika Anda berencana melunasi hipotek sebelum kurs menyesuaikan, kata Kristopher Barros, ahli strategi pemasaran di Rangkul Pinjaman Rumah di Middleton, Rhode Island.
"Itu adalah skenario yang kurang umum untuk pemilik rumah yang khas, tetapi masih merupakan alasan yang baik untuk mengambil keuntungan dari tingkat yang lebih rendah yang biasanya terkait dengan ARM," kata Barros.
Catatan terakhir: Jika Anda mempertimbangkan ARM, pastikan untuk menyisir ketentuan periode tetap. Paling umum adalah 3, 5, 7, dan 10 tahun periode tetap ARM, kata Andy Harris, presiden Vantage Mortgage Group, Inc. dan anggota Asosiasi Ahli Hipotek Independen (AIME). ARM tiga tahun kurang umum dan lebih berisiko dengan yang tidak diketahui, membuat periode suku bunga awal jangka panjang lebih menarik, ia menjelaskan. Tapi, semakin lama periode tetap, semakin tinggi tingkat bunga pada umumnya.
Keputusan, keputusan! (Tetapi, sekali lagi, sebelum memutuskan, bicarakan dengan penasihat pinjaman rumah tentang situasi Anda, seperti yang disarankan McDaniels.)
Sebelum Anda mengemas perlengkapan kuningan, aksen teraso, dan macrame, luangkan waktu untuk menyelinap pratinjau dari apa yang dikatakan pakar real estat adalah tren rumah teratas yang akan kami periksa di daftar kami 2020.
Sarah Magnuson
18 Des 2019
