Ketika saya di proses membeli rumah saya di Los Angeles, saya dan suami saya memutuskan bahwa tawaran apa pun yang kami buat harus datang dengan kemungkinan. Kami membutuhkan cukup waktu untuk tampil sebuah inspeksi, lakukan penilaian, dan dapatkan pinjaman disetujui.
Tidak semua pembeli membuat penawaran di rumah dengan kemungkinan, dan tidak setiap penjual akan menerima kemungkinan dengan penawaran mereka. Itu tergantung di mana Anda tinggal (misalnya, penawaran kontingen sangat jarang di New York, sementara cukup umum di California) dan seberapa panas pasarnya.
Anda mungkin juga menjelajah melalui situs daftar dan melihat label seperti "menunggu" dan "bergantung" dan bertanya-tanya apa artinya, apa bedanya, dan apa artinya bagi Anda, calon pembeli. Biarkan saya jelaskan.
Ketika sebuah tawaran bergantung, pada dasarnya berarti, "Saya menawarkan sejumlah uang untuk rumah Anda jika ada properti, dan transaksi secara umum, memenuhi persyaratan tertentu. "Dan itu dimasukkan ke dalam kontrak antara pembeli dan penjual.
Pembeli akan (biasanya) memiliki waktu terbatas untuk memastikan kemungkinan mereka terpenuhi untuk menghapus atau memenuhi mereka. Selama periode waktu itu, daftar biasanya masih aktif (alias, orang lain masih bisa membuat penawaran di rumah) —tapi tidak selalu. Setelah semua kemungkinan dicentang, tawaran beralih dari diberi label sebagai "darurat" menjadi "menunggu keputusan" pada sebagian besar situs Multiple Listing Service (MLS) (Anda mungkin melihat kata-kata yang berbeda juga, dan kami akan membahasnya di a detik!).
Ada empat jenis kemungkinan. Tiga yang pertama paling umum: Kontingensi fisik (an pemeriksaan rumah, yang biasanya dilakukan oleh seorang profesional), penilaian, dan persetujuan pinjaman.
Kerangka waktu kontinjensi bervariasi dari negara ke negara, tetapi di California, misalnya, standar kerangka waktu untuk kontinjensi fisik dan penilaian adalah 17 hari, sedangkan kontinjensi pinjaman biasanya 21 hari hari.
Yang keempat adalah kontinjensi penjualan: Ini adalah ketika pembeli harus menjual properti mereka sendiri untuk membeli properti saat ini. Seperti yang dapat Anda bayangkan, lebih sulit untuk menetapkan batas waktu pada yang terakhir.
Menurut agen Lindsay Barton Barrett di Douglas Elliman, penjual juga dapat bersikeras pada kontingensi mereka sendiri: Mereka hanya akan menjual rumah mereka begitu mereka menemukan properti untuk dipindahkan atau dibeli. Namun, ini bukan hal yang biasa, karena waktu transaksi sudah habis, dan biasanya pembeli lebih memilih proses yang lebih ramping yang tidak berjalan lama.
Ini berarti penjual telah menerima penawaran dengan kemungkinan. Namun, sementara pembeli berupaya memenuhi mereka (mis., Menjadwalkan pemeriksaan, atau melihat ke dalam penilaian), penjual diizinkan untuk membiarkan orang melihat rumah serta mengajukan penawaran.
Setelah penjual menerima penawaran kontingen, mereka tidak dapat menunjukkan rumah mereka atau menerima penawaran lagi. Pada dasarnya: Pembeli telah memasang cincin di atasnya, dan hanya itu. Penjual biasanya tidak akan memilih label kontingensi semacam ini, karena dapat membuat mereka sulit cari jika pembeli merasa bahwa satu atau lebih dari kemungkinan mereka tidak bertemu dan mereka memutuskan untuk kembali di luar. Penjual kemudian harus mengembalikan rumah ke pasar dan memulai kembali.
Pembeli memiliki batas waktu untuk kemungkinan mereka, dan harus memenuhi mereka. Jika pembeli tidak dapat menyelesaikan kontinjensi dalam kerangka waktu per kontrak, mereka harus melalui penawaran apa adanya, atau kehilangan setoran uang sungguh-sungguh. Jika pembeli melampaui tenggat waktu mereka, agen penjual harus mengirimkan Permintaan Pembeli untuk Melakukan pemberitahuan yang memaksa pembeli untuk membuat keputusan dalam 48-72 jam.
Namun, bahkan jika penjual diizinkan untuk tetap menunjukkan rumah mereka dan menerima penawaran, mereka pasti tidak dapat membatalkan proses pembelian yang sedang berlangsung dengan penawaran mereka saat ini sementara itu bergantung — tidak masalah apa.
Memiliki kontingensi di tempat biasanya untuk melindungi pembeli dan memungkinkan mereka jalan keluar dari transaksi jika hal yang tidak terduga terjadi. Misalnya, pembeli dapat mengetahui bahwa atap yang diiklankan sebagai "baru" sebenarnya berusia 40 tahun dan perlu diganti. Ini akan jatuh di bawah kontingensi “fisik”, dan pembeli dapat mundur, per kontrak (jika mereka memberi tahu penjual dan agen tepat waktu).
Atau mungkin ada keadaan darurat di keluarga pembeli yang mengakibatkan tidak perlu lagi memiliki uang untuk membeli rumah atau dapat membayar hipotek - karena itu pembeli tidak akan memenuhi syarat untuk pinjaman, yang berarti salah satu kemungkinan tidak akan terpenuhi. Pembeli akan diizinkan untuk keluar dari kesepakatan.
Ketika berbicara dengan yang berbasis di Los Angeles Agen real estat kompas Leslie Marquez, dia memberi tahu Apartment Therapy bahwa pembeli dapat melewati kemungkinan, tetapi dia tidak merekomendasikan pembeli pertama kali untuk melakukannya. Namun, pembeli dapat mempermanis kesepakatan dengan mengurangi kemungkinan kerangka waktu harus dihapus.
Alih-alih 17 hari untuk kontingensi fisik dan penilaian, pembeli dapat menawarkan 12 hari, misalnya. Atau alih-alih bergantung pada persetujuan pinjaman 21 hari, pembeli dapat bernegosiasi 18 hari.
Namun, itu berisiko ketika Anda membuat jendela yang lebih kecil, karena waktu yang ditentukan menghitung akhir pekan dan hari libur — dan Anda bergantung pada sekelompok orang yang berbeda untuk memberikan hasil yang akan memengaruhi proses pengambilan keputusan Anda.
Dan percayalah, bahkan inspeksi rumah sederhana berarti setumpuk kertas besar yang perlu Anda anotasi, baris demi baris. Apakah Anda dapat memesan seorang inspektur segera? Apakah petugas bagian pinjaman dapat memilah keuangan dengan cukup cepat?
Tidak perlu khawatir bahwa seorang penjual akan tertarik untuk menghilangkan kontinjensi sejak awal - ini lebih kecil risiko untuk mereka, dan memiliki tawaran langsung ke proses yang tertunda mempercepat proses. Namun, itu cukup standar di banyak negara bagi pembeli untuk memasukkan kemungkinan dengan penawaran mereka. Tetapi jika salah satu kemungkinan pembeli menunggu di properti mereka untuk menjual terlebih dahulu, saat itulah mereka dapat mengharapkan penjual untuk kurang bersedia menyetujui kontrak itu. Apalagi jika penjual memiliki penawaran lain yang tidak terlalu rumit dan memakan waktu.
Di beberapa pasar, penawaran yang dipenuhi dengan kemungkinan jarang terjadi. Barrett mengatakan kepada Apartment Therapy, "Bahkan di pasar yang lesu saat ini di NYC, sangat jarang penjual atau pembeli setuju dengan kontrak kontingen."
Segera setelah semua kemungkinan telah dihapus dan semua yang tersisa dalam proses pembelian rumah adalah penutupan dokumen, itu berarti rumah berada dalam "pending."
Ini pada dasarnya seperti apa rasanya. Penjualan sedang menunggu, tetapi penjual menerima tawaran cadangan * hanya * jika ada sesuatu yang jatuh entah bagaimana.
Ini berarti bahwa meskipun kemungkinan telah dihapus dan rumah secara teknis tertunda Wasiat, penjual masih diperbolehkan menunjukkan rumah mereka dan menerima lebih banyak tawaran.
Namun, jika pembeli dan penjual tidak menyetujui segala kemungkinan, sebuah rumah dapat langsung menuju penjualan yang tertunda.
Itu semua tergantung pada kontrak antara pembeli dan penjual. Jika kontrak mengatakan "Kontinjensi: Lanjutkan untuk Menunjukkan," maka penjual dapat, pada kenyataannya, menerima lebih banyak tawaran.
Dan kadang-kadang penawaran kontingen tidak berhasil, jadi ini jelas bukan misi yang sia-sia jika Anda memiliki hati yang tertuju pada sebuah rumah yang terdaftar sebagai kontingen. Jika Anda menjelajahi MLS, Anda seharusnya dapat melihat rumah yang berlabel. Anda akan dapat mengajukan penawaran cadangan (yang mengharuskan Anda menyetor uang muka dengan sungguh-sungguh).
Jika Anda tidak dapat membuat penawaran pada daftar, itu bisa mengatakan "Kontingen: Tidak Tampil / Tanpa Tendangan." Dan itu tidak pernah sakit untuk mendapatkan agen Anda menjangkau dan melihat apa masalahnya dengan rumah. Ini mungkin tampak seperti itu di api penyucian, tetapi Anda tidak pernah tahu.
Marquez mengatakan bahwa ini tidak sering terjadi di pasar yang panas: “Semua orang ingin semuanya berjalan lancar, dan terutama di pasar yang super panas... Anda tidak melihat banyak tawaran bergantung atau menunggu melalui. Biasanya pembeli dan penjual akan melakukan sesuatu, bahkan jika pembeli mengatakan satu atau lebih dari standar mereka tidak terpenuhi. "
Dalam kasus saya, misalnya, kami menemukan bahwa rumah impian kami memiliki masalah dasar besar yang tidak diungkapkan. Agen kami menjangkau agen penjual dan mengusulkan solusi: Penjual baik menurunkan harga, atau menawarkan kredit (atau kombinasi keduanya). Penjual akhirnya setuju, dan kami bertemu di tengah jalan.
Tentu saja tidak selalu demikian. Meskipun sulit untuk melacak dengan tepat berapa banyak penawaran kontingen atau yang tertunda yang jatuh setiap tahun, Laporan HomeGo bahwa penjualan rumah yang gagal telah meningkat dari 1,3 persen menjadi 4,3 persen dari semua properti yang terdaftar di dua tahun terakhir (walaupun itu tidak menentukan apakah properti terdaftar sebagai kontinjensi atau tertunda).
Itu semua tergantung pada berapa lama proses escrow dan kerangka waktu kontingen yang disepakati, tetapi Anda (biasanya) dapat mengharapkan rumah berubah dari kontingen menjadi tertunda dalam waktu sekitar sembilan hari.
Menurut Marquez, jika Anda bekerja dengan escrow 30 hari standar, Anda lebih atau kurang menunggu kemungkinan untuk dihapus. Kontingensi terpanjang adalah persetujuan pinjaman (21 hari). Setelah pinjaman disetujui, itu berarti sembilan hari sebelum Anda bisa menutup rumah.
Namun, angka itu bisa naik jika itu adalah escrow 45 hari — atau bisa turun jika pembeli dan penjual telah memilih penutupan 14 atau 21 hari (yang lebih jarang dan sebagian besar dicadangkan untuk pembeli yang sangat berpengalaman atau investor yang memiliki lebih sedikit kehilangan, berencana untuk membalik rumah, atau kedua).
Saya akhirnya pergi dengan kontingensi fisik dan penilaian 14 hari dan kontinjensi pinjaman 21 hari dalam penawaran saya dan saya tidak akan berbohong: Itu sangat menegangkan. Saya menelepon inspektur dan meninggalkan pesan, memastikan saya memiliki dua inspektur cadangan yang dipanggil untuk skenario terburuk.
Saya terpaku pada telepon saya untuk berjaga-jaga kalau-kalau petugas pinjaman saya menelepon membutuhkan lebih banyak dokumen (untungnya ada pemindai saya bisa menyelinap ke tempat kerja sehingga saya bisa mengirimkan laporan pajak dan laporan bank saya tepat waktu mode).
Sebelum Anda mengemas perlengkapan kuningan, aksen teraso, dan macrame, luangkan waktu untuk menyelinap a pratinjau dari apa yang dikatakan pakar real estat adalah tren rumah teratas yang akan kami periksa di daftar kami 2020.
Sarah Magnuson
18 Des 2019