Siapa di antara kita yang tidak terhibur dengan visi membeli rumah yang tertekan, memperbaikinya, dan menjualnya demi keuntungan yang besar? Acara HGTV membuatnya terlihat sangat mudah — dan juga menyenangkan. Tetapi bahkan veteran dari pertunjukan ini dan pro berkantung besar kadang-kadang berjuang untuk menghasilkan uang membalik rumah—Atau, setidaknya, cukup untuk membuatnya sepadan dengan stres dan kerepotan.
Tidak meyakinkan? Bayangkan kita membeli rumah tua yang lelah seharga $ 300.000, menginvestasikan $ 50.000 untuk perbaikan dan perbaikan, dan menjualnya kembali seharga $ 400.000, untuk mendapatkan keuntungan $ 50.000. Kedengarannya sangat bagus, bukan? Ya, atas nama gelembung yang meledak, mari kita lihat bagaimana ujung-ujung realitas yang tajam dapat menyodok lubang dalam fantasi kita yang terbalik.
Setiap kali Anda menjual rumah, Anda akan rugi, karena Anda akan membayar rata-rata 5% hingga 6% dalam komisi makelar. Bahkan jika Anda sendiri seorang makelar, Anda biasanya harus membayar setidaknya komisi agen pembeli 2,5% hingga 3%. Tetapi bagi kebanyakan orang, itu berarti Anda membutuhkan rumah untuk menghargai nilainya setidaknya 5% hanya untuk mencapai titik impas.
Menggunakan nasional rata-rata komisi 5,26%, kami akan membayar $ 21.040 dalam biaya makelar untuk menjual $ 400.000 rumah kami - angka yang bahkan tidak termasuk pemasaran atau pementasan. Itu mengikis laba kami hingga $ 28.960.
Acara renovasi di HGTV diedit untuk menyingkat proses yang panjang dan rumit menjadi satu episode. Yang benar adalah bahwa setiap proyek renovasi membutuhkan waktu - dan biasanya lebih banyak dari yang Anda pikirkan. Kontraktor Tom Silva dari PBS Rumah Tua initelah berkata Anda harus mengharapkan renovasi dapur lengkap akan memakan waktu dua hingga enam bulan. Dan berapa pun anggaran dan jadwal yang Anda putuskan, “Ini akan membawa Anda lebih lama dan itu akan membuat Anda lebih mahal,” kata Silva kepada saya pada bulan Januari. Itu karena masalah tak terduga atau perubahan desain hampir selalu muncul selama perombakan besar.
Dan itu jika Anda bahkan bisa mendapatkan kontraktor. Kami berada di tengah-tengah a kekurangan tenaga kerja terampil, dan di pasar yang sibuk, pro konstruksi yang baik adalah dipesan hingga berbulan-bulan; bisa butuh berminggu-minggu hanya untuk mendapat panggilan balik atau penawaran. Dan tanpa manfaat dari pemirsa TV nasional, kontraktor Anda jauh lebih kecil kemungkinannya untuk bekerja lembur untuk menyelesaikan pekerjaan di timeline Anda jika terjadi komplikasi.
Tetapi semakin lama Anda memegang properti, semakin lama Anda membayar biaya overhead seperti asuransi, pajak properti, dan tagihan utilitas. Dengan asumsi Anda dapat menyelesaikan pekerjaan dan menjual rumah dalam enam bulan - yang mungkin optimis - Anda akan tetap berada di jalur selama setengah tahun senilai pajak properti, asuransi, dan keperluan. Pada tingkat efektif rata-rata 1,15%, pajak saja pada properti $ 300.000 akan berjumlah $ 1.725 setelah enam bulan; tambahkan asuransi pemilik rumah ditambah tagihan listrik, gas, dan air, dan laba kami berkurang.
Ketika orang-orang biasa menjual rumah, mereka umumnya tidak perlu khawatir membayar pajak atas keuntungan, meskipun itu cukup besar. Jika Anda menjual rumah yang telah Anda tinggali selama dua dari lima tahun terakhir, Anda tidak akan berhutang pajak dengan untung hingga $ 250.000 ($ 500.000 jika Anda menikah, mengajukan bersama).
Namun, jika Anda membalik rumah dalam setahun, laba apa pun akan dianggap sebagai keuntungan modal jangka pendek, yang dikenakan pajak sebagai penghasilan tetap — dengan harga tarif setinggi 37%, tergantung pada penghasilan Anda yang lain. Jual di tahun kedua, dan keuntungannya tunduk pada tingkat kenaikan modal jangka panjang yang lebih memaafkan berkisar dari 0% hingga 20%.
Katakanlah, setelah komisi dan biaya, kami menghasilkan laba $ 25.000. Jika kami menghasilkan lebih dari $ 38.700 per tahun di pekerjaan harian kami, itu akan dikenakan pajak setidaknya 22%. Keuntungan kami sekarang dipangkas menjadi $ 19.500. Dan kami bahkan belum memperhitungkan hal-hal seperti biaya penutupan, yang juga mencapai ribuan.
Namun, meskipun ini bukan setengah dari keuntungan yang pertama kami bayangkan, $ 19.500 akan menjadi rejeki nomplok bagi kebanyakan dari kita. Masalahnya, hari gajian itu disertai dengan begitu banyak risiko. Butuh investasi besar modal, waktu, dan energi untuk membeli dan merehabilitasi rumah.
Ada sedikit margin untuk kesalahan — dan ada kemungkinan yang sangat nyata bahwa Anda tidak dapat menjual rumah untuk apa yang Anda harapkan. Anda bisa ditinggalkan dengan rumah yang tidak bisa Anda jual, dan membawa biaya yang terus menumpuk dari bulan ke bulan.
Tapi pertimbangkan ini: Amerika membalikkan lebih dari 207.000 rumah pada 2017—terbesar sejak 2006. Sirip rumah profesional mengatakan persaingan lebih ketat dari sebelumnya, dan jauh lebih sulit menghasilkan uang daripada setelah krisis perumahan.
Lebih penting lagi, banyak sirip rumah pada tahun 2006 akan menghadapi kehancuran finansial: Pada 2009, rumah nilai-nilai telah anjlok dari puncak tahun 2000-an, membuat jutaan pemilik rumah — dan sirip rumah — berhadapan penyitaan. Bahkan, penelitian baru menunjukkan bahwa sirip rumah mungkin memilikinya memainkan peran besar dalam mewujudkan krisis perumahan.
Jika penjualan melambat atau harga mulai merosot dalam beberapa bulan saat Anda menuangkan uang ke properti, Anda bisa berakhir menjual ke lingkungan yang jauh berbeda dari rumah tempat Anda membeli. Bagian bawah dapat jatuh keluar dari pasar perumahan lebih cepat daripada yang dapat Anda katakan 2008.